정비예정구역 내 신축건물 소유자가 재개발사업으로 인한 건물 철거에 반대할 경우 동 건축물을 존치할 수 있는지 여부는?
도시·주거환경정비 기본계획에서는 정비예정구역 범위를 정비기반시설 등의 확보가 용이하고 일체적 정비가 될 수 있도록 가능한 블록단위로 정하였으며, 도시 및 주거환경정비법시행령 제13조 제1항 제3호 및 조례 제9조 제1호 다목에서 기존 건축물의 정비·개량에 관한 계획은 건축물의 경과년수, 용도, 구조, 규모, 입지, 허가유무 및 노후·불량 정도를 고려하여 존치, 개수, 철거, 후 신축, 철거 이주 등으로 구분하여 계획하도록 규정하고 있는바, 특정필지 및 건축물의 정비구역에 포함 여부는 정비구역 지정을 위한 정비계획 수립시 해당 지역의 구체적인 현황조사 등을 통해 종합적으로 판단할 사항으로서 정비사업에 지장이 없는 등 필요한 경우 양호한 신축 건물을 존치할 수 있습니다.
여러 가지 사정으로 정비사업을 추진하기 어려워 당해 정비구역의 토지 등 소유자 전원이 정비구역의 해제를 원할 경우 구역지정의 해제와 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업 외의 다른 사업을 시행할 수 있는지?
정비구역의 해제는 정비계획수립권자인 관할 구청장이 지역여건 등을 면밀히 분석하여 해제하는 것이 타당하다고 인정될 경우 도시 및 주거환경정비법 제4조의 규정에서 정한 정비구역변경절차를 이행할 수 있으며, 정비구역에서 해제될 경우 관련 법령에 적합한 범위 내에서 다른 사업을 시행할 수 있습니다.
주택재개발구역지정요건 중 부정형·세장형 필지의 기준은?
주택재개발정비사업은 정비기반시설이 열악하고, 노후·불량주택 밀집지역을 계획적으로 정하기 위한 사업으로서, 서울특별시 도시주거환경정비 조례 제4조의 규정에서 정한 정비구역지정요건 중 부정형 필지라 함은 1필지 건축대지의 경계가 심하게 불규칙하여 사실상 적법한 건축행위가 불가능한 필지를 말하며, 세장형 필지는 1필지 건축대지의 폭이 짧고 길게 되어있어 사실상 건축 대지로서 효용을 다할 수 없는 필지를 말함. 이 경우 부정형·세장형 필지를 정비구역지정 요건에 포함하기 위해서는 이를 입증할 수 있는 구체적이고 객관적인 증빙자료가 제시되어야 할 것입니다.
노후·불량건축물 신청시 건축물 대장상에는 단독주택이나 실제 다가구 주택형태로 사용하고 있는 경우 단독주택으로 보아야 하는지 아니면 다가구주택으로 보아야 하는지?
기존의 단독주택을 재건축하고자 하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 시행령[별표1] 제3호 나목에서 정한 정비계획수립대상구역 요건을 충족하여야 하는 바, 위 규정에서 정한 다가구 주택은 건축물관리대장 등 공부상의 등재된 내용을 기준으로 판단하여야 함.
재개발과 재건축사업의 차이점과 어떤 지역에서 재개발·재건축사업을 할 수 있는지?
도시 및 주거환경정비법 제2조 제2호 나목과 다목의 규정에 따라 주택 재개발사업은 정비기간시설이 열악하고, 노후· 불량건축물이 밀집된 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이며, 주택재건축 사업은 정비기반시설은 양호하나 노후 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 정의 하고 있으며, 주택재개발사업대상지역은 서울특별시 도시 및 주거 환경정비조례 제4조 제1항 제2호의 규정에서 정하고 있는 주택재개발구역지정요건(호수밀도, 노후도, 과소필지 등, 접도율 재해관리구역)중 2이상을 충족해야 하며, 주택재건축사업은 도시 및 주거환경정비법 시행령 제3호의 규정에 해당하는 지역을 대상으로 정비구역지정을 받아 시행할 수 있는 것입니다.
도시 및 주거환경정비법에 의하면 정비계획을 수립해야 하는 재건축예정구역으로서 건축물대장 표제부에 부속건축물인 경우 건축물 동수 산정 및 노후도 산정에 포함해야 하는 지 여부?
부속건축물의 경우는 주된 건축물 기능에 필수적인 건축물이기 때문에 노후도 산정은 건축물대장 표제부의 주된 건축물을 기준으로 판단하는 것임.
서울특별시 도시및주거환경정비조례 제4조의 규정에서 정한 정비구역지정 요건 중 과소필지, 부정형·세장형 필지의 적용기준 등에 대한 질의?
서울특별시 도시 및 주거환경정비조례 제4조 제1호 다목의 규정에 의하면 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지, 부정형 또는 세장형 필지 수가 50% 이상인 지역으로 정하고 있는바, 이 경우 과소필지라 함은 지적공부상필지를 기준으로 서울특별시 건축조례 제25조 제1호에서 정한 규모(90㎡) 이하의 필지를 말하여, 부정형 또는 세장형 필지는 토지의 형상이 부정형 또는 세장형으로 인하여 사실상 건축 대지로 사용이 부적합하여 정비계획수립권자인 관할 구청장이 인정한 필지를 말하며, 그 면적은 별도 정하고 있지 않습니다.
서울특별시 도시 및 주거환경정비조례 제4조에서 정하고 있는 정비구역의 지정 요건 중 노후 · 불량 건축물의 여부를 판단함에 있어 건설교통부장관이 인정한 안전진단 전문기관의 진단결과에 따라 해당 건축물의 경과연수 등에 관계 없이 노후 · 불량건축물로 불 수 있는지?
도시및주거환경정비법 시행령 제20조 제1항의 규정에 의하면 주택재건축사업을 위한 안전진단은 공동주택을 대상으로 한다고 정하고 있는바, 안전진단은 공동주택 재건축사업을 위한 정비구역 지정 요건에 해당되며, 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례 제4조에서 정한 정비구역 지정 요건 중 노후·불량 건축물의 판단 기준은 건축물의 경과년수를 적용해야 될 것으로 사료됨.
주택재개발기본계획상재개발 대상구역을 통합하여 구역지정을 추진할 경우기본계획 변경 대상인지 여부와 절차는?
주택재개발기본계획상 2 이상의 재개발 대상범위를 통합하여 하나의 주택재개발구역으로 지정하는 것은 기본계획의 변경대상이며, 기본계획상 2 이상의 재개발 대상범위를 하나로 통합하여 재개발구역으로 지정하고자 하는 때에는 도시 및 주거환경정비법 관련 규정에 따라 14일 이상 주민공람, 지방의회 의견정취, 도시계획위원회 심의 등 기본계획의 변경 절차를 거쳐야함.
기본계획상 계획된 대상구역에서 재개발사업 추진 시 층수 및 용적률의 상향 조정이 가능한가요?
주택재개발사업을 위한 정비계획은 기본계획에 적합한 범위 안에서 수립하여야 하는 바, 타당성이 인정된다면 도시계획위원회 등에서 심의를 거쳐 건축물 층수를 상향조정할 수 있고, 계획 용적률 또한 공공시설부지로 제공되는 부지면적의 비율에 따라 상향조정이 가능 할 것으로 사료됨.