전세권자가 경매신청 시 유의사항?
가. 건물 일부에 설정된 전세권자의 경매신청
건물 일부의 전세권자가 경매를 신청할 때는 전세권의 점유에 속하는 건물부분에 대한 구분등기를 경료해야 합니다. 그러나 현행법제상 구분건물이 아닌 이상 구분등기가 되지 아니하므로 건물 일부의 전세권자는 실제로는 경매를 신청할 수 없습니다.
학설로는 건물 일부의 전세권자라도 그 건물에 저당권 등의 담보물권이 유효하게 존속하고 있다면 그 건물 전체에 대하여 경매를 실행할 수 있다는 견해도 있습니다.
나. 건물전부의 전세권자가 경매신청시 해야 할 사전 조치사항
① 통상의 경우 당연히 전세권의 존속기간이 만료하여야 하고, 존속기간의 정함이 없는 전세권(묵시적 갱신에 의해 갱신된 전세권 포함)은 전세권자가 전세권 소멸의 통고를 한 날로부터 6월이 경과한 후에야 경매를 신청할 수 있습니다.
② “전세금을 반환 받음과 동시에 등기된 전세권의 말소에 필요한 서면(전세권 등기권리증, 전세권자 인감증명서 등)을 소유자에게 넘겨 줄테니 전세금을 반환하라”는 취지의 내용증명을 보내야 합니다.
위 두 가지 요건(민사소송법 제491조의 2 “집행개시를 위한 반대의무의 이행” 조항을 갖추어야 경매를 신청할 수 있습니다.
전세권 존속기간 만료와 전세권의 담보물권적 권능이란?
전세권설정등기를 마친 민법상의 전세권은 그 성질상 용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 겸비한 것으로서, 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능은 전세권설정등기의 말소 없이 당연히 소멸하고 단지 전세보증금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능의 범위 내에서 전세금의 반환시까지 그 전세권설정등기의 효력이 존속하고 있다 할 것인데, 이와 같이 존속기간의 경과로서 본래의 용익물권적 권능만 남은 전세권에 대해서도 그 담보채권인 전세금채권과 함께 제3자에게 이를 양도할 수 있다 할 것이지만 이 경우에는 민법 제450조 제2항 소정의 확정일자 있는 증서에 의한 채권양도절차를 거치지 않는 한 위 전세금반환채권의 압류․전부 채권자 등 제3자에게 위 전세보증금채권의 양도사실로써 대항 할 수 없습니다(대법원 2005. 3. 25. 선고 2003다35659 판결).
참가압류란?
압류하고자 하는 재산이 이미 다른 기관에 의하여 압류된 때에 교부청구에 갈음하여 다른 기관의 압류에 참가하는 것을 참가압류라고 합니다.
체납자의 재산이 이미 다른 기관에 의하여 압류된 때에는 징세관서는 중복압류가 금지되는 것이 원칙이므로 그 집행기관에 대하여 교부청구를 해야 합니다. 그런데 이 교부청구는 다른 기관의 압류가 취소 또는 해제되는 경우 교부청구의 효력도 따라서 상실되어 버리므로 이러한 불합리를 없애기 위하여 설정한 제도가 참가압류입니다.
선순위 임차인의 배당요구에 대하여 배당표에 보증금 전액이 배당받는 것으로 기재까지 되었으나 후순위 채권자가 배당이의 소송을 제기하여 배당금을 받지 못한 경우에는 어떻게 되는가?
이 때도 임차인은 배당표가 확정될 때까지 명도에 불응하여 동시이행항변권을 행사할 수 있습니다. 그 이후에도 목적물에 대해서 사용 수익 처분할 수 있어야 하는 것인데, 후순위 채권자의 소송으로 인해서 사용 수익이 제한을 받게 된 것입니다.
따라서 낙찰자는 잔금을 완납한 후 배당표가 확정될 때까지 부당이득은 임차인이 아닌 후순위채권자에 청구할 수 있고, 배당표확정 이후의 점유에 대해서만 임차인에 대하여 그 점유로 인한 부당이득반환을 청구할 수 있습니다.
임대인과 임차인 사이에 권리금 반환약정이 있다면 임차인이 유치권 항변을 할 수 있는지?
임대인과 임차인 사이에 건물 명도시에 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 유치권 행사를 할 수 없습니다(93다62119호. 94. 10. 14.)
임차인이 임차보증금반환채권 및 채무불이행으로 인한 손해배상채권을 가지고 유치권을 행사할 수 있는지?
건물의 임대차에 있어서 임차인의 임대인에 대한 임차보증금반환청구권이나 또는 임차인이 건물을 임차목적대로 사용하지 못한 것을 이유로 임대인에게 가지는 손해배상청구권은 모두 민법 제320조에 규정된 (유치권) 소위 그 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없습니다(75다1305호, 76. 5. 11.).
건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물의 원상으로 복귀하여 임대인에게 명도하기로 약정하기로 하였다면?
건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물의 원상으로 복귀하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권 주장을 할 수 없습니다(73다2010호/75. 4. 22.. 98다31462호/98. 10. 20.).
임차권등기명령에 기한 임차권등기가 경료된 주택 또는 상가 건물을 그 이후에 임차한 임차인의 권리는?
임차권등기명령에 기한 임차권등기가 경료된 주택 또는 상가 건물을 그 이후에 임차한 임차인은 주택임대차보호법 8조에 의한 우선변제권 또는 상가임대차보호법 14조에 의한 우선변제를 받을 권리가 없습니다.
소액임차인의 배당 기준은 토지상의 근저당권설정일 인가요? 아니면 건물의 근저당권설정일 인가요?
소액임차인의 배당은 토지에 설정되어 있는 근저당권설정일의 선후에 의하여 결정되는 것이 아니라, 건물의 근저당권설정일의 선후에 의하여 결정됩니다.
등기된 임차권자와 저당권 등 담보물권과의 우열기준은?
등기된 임차권자와 저당권 등 담보물권과의 우열기준은 임차권이 등기된 때가 아니라 등기된 임차권의 내용 중에 있는 대항력 및 확정일자 취득일 등과의 선후에 의하여 결정됩니다.