재개발사업의 근거 법령은 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)인데 과거 도시정비법에서는 손실보상에 관하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’)을 준용한다고만 하였을 뿐 영업보상에 관하여 특별한 규정을 두지 않았다.
그렇다면 토지보상법에서는 영업보상 대상자의 요건을 어떻게 규정하고 있을까. 그 요건은 토지보상법 시행규칙 제45조에서 정하고 있으며 시간적 요건, 장소적 요건, 적법성 요건으로 세분할 수 있다. 위 요건 중 어느 하나라도 충족하지 않으면 영업보상 대상에서 제외된다. 즉 모든 요건을 충족하여야 한다.
먼저 시간적으로 사업인정고시일 등 전부터 계속하여 행한 영업이어야 한다. 사업인정고시일 등에는 사업인정고시일, 보상계획공고일이 포함되는데 이는 시간적 요건은 보상투기를 막기 위함이다. 사업인정고시일 등이 공고되면 보상을 받을 수 있다는 사실이 일반 국민들에게 알려진다고 보고 그 이후 행한 영업은 보상대상에서 제외하는 것이다.
둘째, 장소적으로 영업장소는 적법한 장소이어야 한다. 무허가건축물, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳에서 행한 영업은 대상에서 제외된다.
셋째, 영업행위 자체가 적법해야 한다. 인적·물적 시설을 갖추어야 하고 영업을 하는데 있어 관계법령에 의한 허가·신고 등을 받아야 한다면 이를 사업인정고시일등 전에 이를 받아서 그 내용대로 영업을 해야 한다. 관련하여 ‘사업자등록을 한 임대사업자에게도 영업손실보상을 하여야 하는가’라는 질문을 받는데 사업자등록은 영업보상 대상 요건과 관련이 없으며 대법원은 임대사업을 영업이 아니라 건물 자체에서 발생하는 수익으로 보아 영업보상대상자가 아니라고 판시한 바 있다. 임대사업은 영업보상 대상에서 제외하는 것이 타당하다.
한편 토지보상법이 개정되면서 ‘영리를 목적으로 하는’ 부분이 제외되어 영리를 목적으로 하지 않아도 영업보상 대상에 포함해 주어야 한다는 의견이 있었다. 하지만 영업이란 용어 자체에 영리 목적으로 행한다는 점이 포함되어 있으므로 영리를 목적으로 하지 않은 업종은 영업보상 대상에 포함되지 않는다고 봄이 타당하다.
재개발사업에서는 영업보상 요건 중 특히 시간적 요건이 문제되었다. 재개발사업에서 사업인정의제일은 사업시행인가일인데 그 기준일이 너무 늦어 보상투기 세력을 걸러내지 못한다는 문제제기가 있었던 것이다.
재개발사업에서 보상을 받을 수 있다는 사실은 사업시행인가일 이전 주민공람공고일, 조합설립인가일 등으로 그 이전에 이미 널리 알려지고 인터넷 등을 통해 누구나 확인할 수 있기 때문이었다.
이에 도시정비법 시행령 제54조제3항은 “제2항에 따라 영업손실을 보상하는 경우 보상대상자의 인정시점은 제13조제1항에 따른 공람공고일로 본다”고 규정하여 시간적 요건을 토지보상법의 사업인정고시일등보다 훨씬 앞당겼다.
일응 합리적인 개정으로 볼 수 있으나 공람공고일 이후 부동산 경기 침체, 사업성 악화 등의 사정으로 재개발사업진행이 차일피일 미루어질 경우에는 보상투기와 관계없이 성실히 영업해왔던 세입자들 마저 영업보상을 받지 못한다는 문제도 발생하였다. 이러한 점을 감안하여 일부 재개발조합은 원만하고 신속히 사업을 진행하기 위해 시간적 요건을 다소 완화하여 영업보상 대상자를 선정하기도 한다.
공대호 변호사 / 법무법인 혜안
출처 : 위클리한국주택경제신문(http://www.arunews.com)