임대차계약 체결 후 법인의 대표이사는 대항력을 갖춰도 주택임대차보호법 제3조 제3항에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다.
대법원 1부(주심 대법관 김선수)는 지난해 12월 14일 중소기업인 피고(A)가 대항력을 갖춘 임차인임을 전제로 계약갱신요구권을 행사한 사건에서, 주택임대차보호법 제3조 제3항에 따라 거주한 사람이 피고의 대표이사였음을 이유로 계약갱신요구권을 행사할 수 없다고 판단한 원심판결을 수긍해 피고의 상고를 기각했다고 밝혔다.
주식회사 B는 2019년 12월 4일 중소기업 A와 서울 용산구 소재 아파트에 관해 기간 2년의 임대차계약을 체결했다.
계약 체결 당시 A 회사의 대표이사였던 C씨는 2019년 12월 12일 아파트를 인도받고, 이듬해 2월18일, 전입신고를 마쳤다.
이후 B가 계약 기간 만료 3달 전 A에게 계약 갱신 거절을 하면서 아파트 인도를 구하자, A는 대항력 갖춘 임차인임을 주장하며 계악갱신요구권을 행사했고, 이에 A는 건물인도의 소를 제기했다.
재판부는 "법인인 임차인이 주택임대차보호법이 정한 임차인에 해당된다고 보려면, 법인의 직원인 사람이 법인이 임차한 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 한다"며 "이 때 ‘직원’은 해당 법인이 주식회사라면 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 사람을 의미한다"고 설명했다.
이어 "위 같은 범위의 임원을 제외한 직원이 법인이 임차한 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 거주하고 있다면 이로써 대항력을 갖추었다고 보아야 한다"며 "그 밖에 업무관련성, 임대료의 액수, 지리적 근접성 등 다른 사정을 고려해 그 요건을 갖추었는지 판단할 것은 아니다"라고 판시했다.
대법원 관계자는 "주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 ‘직원’ 및 ‘주거용 임차’의 의미에 관해 최초로 명시적으로 판시한 판결"이라고 말했다.