Q. 저는 재건축사업조합의 조합원입니다. 매도청구권과 매도청구권 행사로 토지등소유자가 받게되는 가격에 대해 알려 주세요.
A. 매도청구권은 아파트 재건축사업 등 각종 개발사업에 있어 사업구역내 토지 및 건축물 등을 일정한 절차를 거쳐 강제로 매도할 것을 청구할 수 있는 권리를 말하며, 매도청구소송은 사업시행자가 조합설립에 동의하지 않거나 분양신청을 하지 않은 자에 대하여 매도청구권을 행사하는 소송을 의미한다.
매도청구권 행사는 개인의 재산을 강제로 취득하게 되어 공용수용과 유사한 효과를 발생하는 측면이 있다. 재산권을 본질적으로 침해하는 점에서 문제점이 있다는 의견도 있으나 공익실현을 위해서는 그 제도 유지가 어쩔 수 없이 요구되는 것이 현실이기도 하다.
과거 매도청구권을 규정한 주택법 제18조의2에 대한 헌법소원심판 사건(헌법재판소 2009.11.26 선고 2008헌바133)에서 국토해양부장관은 매도청구권제도의 도입 취지를 “개발 예정지역의 땅을 미리 사놓고 집요하게 주택건설사업의 추진을 방해하며 개발사업자로부터 시가보다 훨씬 많은 돈을 받고 매도하는 행위인 이른바 ‘알박기’라 불리는 투기세력을 근절하고자 마련된 것”이라고 밝힌바 있다.
만약 매도청구권 제도가 없다면 알박기 등의 부당행위로 인해 우리는 중도 좌초되는 대규모 개발사업을 자주 목격하였을 것이다.
그렇다면 매도청구권 행사로 강제로 재산을 빼앗기게 되는 자는 얼마의 돈을 받게 될까. 실무적으로는 법원에서 지정하는 감정평가사의 감정평가로 가격이 결정되는데 여기에서 가격은 시가와 동일하다고 볼 수 있다.
왜냐하면 매도청구 의사표시가 포함된 소장의 송달로써 사업시행자와 토지 등 소유자는 적법한 매매계약을 체결했다고 보고 있기 때문이다.
감정평가사는 매매계약의 성립으로 지급되는 매매대금, 즉 시가를 평가해야 할 의무가 있다. 대법원 2009.3.26. 선고 2008다21549, 21556, 21563호 판결은 “사업시행자가 주택재건축사업에 참가하지 않은 자에 대하여 도시정비법 제39조에 의한 매도청구권을 행사하면 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 주택재건축사업에 참가하지 않은 자의 토지나 건축물에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립되는 것인 바, 이때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건물의 객관적 거래가격으로서 노후되어 철거될 상태를 전제로 하거나 주택재건축사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래가격이 아니라 그 토지나 건물에 관하여 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다”고 판시한 바 있다. 실거래가격, 호가 등에 반영되어 현실화된 개발이익까지 포함된 가격을 의미한다고 볼 수 있다.
위 대법원 판례에서 인정한 감정평가방법은 “①가격시점 현재의 아파트 가격을 조사, 파악한 후 이를 토지, 건물로 배분하여 대지가격을 도출하는 방법과 ②인근토지 가격과의 비교, 분석으로 대지가격을 구하는 방법 등 두 가지의 방식으로 시산가격(試算價格)을 뽑은 후 다시 이를 평균 산정한 다음 대상 토지의 제반 현황을 감안하여 평가”하는 것이었으나, 이러한 방법이 일반적으로 통용되는 감정평가방법으로 보기는 무리가 있다.
일반적으로 토지의 경우 공시지가기준법(인근지역 표준지를 선정한 다음 시점수정, 지역요인비교, 개별요인비교, 그 밖의 요인 비교 과정을 거치는 방법)을 적용하고 개별요인비교 또는 그 밖의 요인 비교 과정에서 개발이익을 반영하는데 그 과정 및 적용되는 요인 비교치는 법원감정인의 경험, 지식 등에 따라 서로 다르며 일정하지 않다. 인근지역의 아파트 가격을 조사하여 이를 토지, 건물로 배분하여 대지가격을 검토하는 경우도 거의 없다.
이러한 이유로 매도청구소송에서는 시가의 범위를 두고 매우 치열한 공방을 거치나 그 결과에 대해 진심으로 승복하는 당사자는 많지 않다. 개발이익의 개념, 범위, 산정방법 등에 대한 많은 연구가 필요한 이유가 바로 여기에 있다.
공대호 변호사 / 법무법인 혜안