법무법인 혜안의 정비사업 100문 100답
Q. 저는 재개발조합의 조합원입니다. 시공사 선정의 절차 및 유의점 및 시공사 선정에 금품 수수가 있을 경우 그 시공사 계약의 효력 등에 대해 알고 싶습니다.
A. 우리나라 주요 건설사는 저마다 고유한 아파트 브랜드를 가지고 있고 시장 참여자들의 브랜드 선호도 또한 뚜렷하다. 이에 아파트 시장에서는 지리적 위치, 교통, 학군 등에 더해 아파트의 브랜드 자체도 아파트의 가치를 평가하는데 적잖은 영향을 미치고 있다. 따라서 조합원들의 토지 등을 토대로 새로운 아파트를 신축하는 재개발사업에서도 어떤 건설사가 선정되는지는 조합원 사이에 뜨거운 이슈가 된다. 이러한 배경에서 시공사 선정 두고 조합원 사이에 이견이 발생하거나 심지어 선정된 시공사와 계약의 효력을 소송으로 다투는 경우도 있다.
도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 시공사 선정의 시기, 방법 등에 대해 구체적으로 규정하고 있다. 재개발조합의 경우 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 경쟁입찰의 방법으로 시공자로 선정하여야 한다. 2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우에는 수의계약을 체결할 수 있으며 조합원이 100명 이하인 정비사업의 경우에는 조합 총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다. 따라서 재개발조합의 조합원의 수가 100명을 초과한다면 시공사 선정은 조합설립인가 이후(서울시에서 시행하는 정비사업의 경우 서울시 도시정비조례 제48조제2항 등에 따라 시공사 선정 시기는 사업시행인가 이후가 된다) 반드시 조합총회에서 경쟁입찰의 방법으로 계약을 체결해야 한다.
시공사 선정의 절차와 방법은 정비사업의 시공자 선정기준(국토교통부 고시 제2016-187호)에서 자세히 규정하고 있다. 이를 살펴보면 먼저 조합은 현장설명회 개최일로부터 7일 전에 1회 이상 일간신문에 사업계획의 개요, 입찰의 일시 및 장소 등을 포함한 사항을 입찰 공고하여야 한다. 그리고 조합은 입찰일 20일 이전에 현장설명회를 하여 설계도서, 입찰서 작성방법, 시공자 결정방법, 계약에 관한 사항 등을 현장설명하고 참여제안서는 밀봉된 상태로 접수하고 개봉할 때는 건설업자 등의 대표 등이 참여한 공개된 장소에서 개봉해야 한다. 조합에 제출된 입찰서는 모두 대의원회에 상정하여야 하고 대의원회는 의결(서면 또는 대리인을 통한 투표는 불가능)로 총회에 상정할 6인 이상의 시공사를 선정하되, 만약 5인 이하일 경우에는 모두 총회에 상정하여야 한다. 이후 조합은 시공사의 시공능력, 공사비 등이 포함된 객관적인 입찰제안서 비교표를 작성하여 조합원에게 제공하고 2회 이상 합동홍보설명회를 거친 다음 총회 의결로 시공사를 최종 선정한다.
다수의 이해관계가 복잡하게 얽혀있는 만큼 시공사 선정에는 금품, 향응 제공 등 공정성을 해치는 일이 있어서는 안 된다. 금품 제공 등으로 시공사가 선정된 사안에서 대법원은 “형식적으로는 경쟁입찰의 방법에 따라 총회에서 시공자의 선정 결의를 하였더라도 조합이나 입찰 참가업체가 시공자 선정 과정에서 구 도시 및 주거환경정비법령이나 정관에서 정한 절차나 금지사항을 위반하거나 조합원들에게 금품을 제공하여 ‘시공자 선정동의서’를 매수하는 등 부정한 행위를 하였고 부정행위가 시공자 선정에 관한 총회결의 결과에 영향을 미쳤다고 볼 수 있는 경우 등과 같이 정관에서 경쟁입찰에 의하여 시공사를 정하도록 한 취지에 정면으로 위배되는 경우에는 결의가 정관이 정한 바에 따라 이루어졌다고 볼 수 없으므로 무효라고 보아야 한다”고 하여 시공사 선정이 무효라고 판시한 바 있다.
아울러 금품, 향응 또는 기타 재산상 이익을 얻은 자는 도시정비법 제135조제2호에 따라 5년 이하의 징역 또는 5천만 원이하의 벌금에 처해질 수 있다. 공정하지 않은 시공사 선정은 조합 업무에 대한 신뢰 저하, 조합원들의 불신과 갈등, 무용한 절차의 반복 나아가 재개발사업의 비용과 기간 증가로 이어질 수 있는 만큼 조합의 각별한 주의가 필요하다.
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