정비사업에서의 도로
법무법인 혜안의 정비사업 100문 100답
토지는 주택, 상가, 농경지, 임야, 공원 등 다양한 모습으로 이용될 수 있다. 어느 모습으로 토지를 이용하든 반드시 도로가 필요하다. 최소한 사람이 다닐 수 있는 도로가 있어야 하고, 자동차 통행이 가능한 포장된 도로면 더욱 좋다. 접근성이 좋고 넓은 도로에 접한 토지일수록 사람들의 선호도가 높아 그 가격 또한 높아지기 때문이다. 이처럼 도로는 토지 이용에 필수적인 기반시설로 자주 만나지만, 도로만을 소유하거나 거래하는 경우는 흔하지 않아 도로의 가격에 대해 생각할 볼 기회는 거의 없다.
정비사업에서는 도로(정비기반시설의 대표적인 예)의 가격이 중요한 이슈가 되는 경우가 있는데 조합 입장에서는 정비기반시설의 무상귀속・무상양도를 그 예로 꼽을 수 있다. 정비사업 시행으로 조합이 많은 사업비를 투자하여 새로 설치한 정비기반시설은 준공인가 통지시 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속된다(실무상 기부채납이라고 칭하기도 한다). 이에 대한 반대급부로 조합은 사업구역 내 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설을 무상으로 양도받아 이를 아파트 부지 등으로 활용할 수 있다.
다만 모든 정비기반시설을 공짜로 받을 수 있는 것은 아니고, 조합이 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용을 그 한도로 하며 이를 초과하는 비용은 조합이 부담하여야 한다. 무상귀속・무상양도 되는 도로의 가격에 따라 조합의 사업비도 영향을 받을 수 있으므로, 도로의 가격은 주목을 받을 수밖에 없다.
도로에 설치되는 아스콘 비용 등을 제외한 도로 부지 자체의 가격은 감정평가를 통해 결정된다. 도로 가격의 공정성, 객관성, 신뢰성을 담보하기 위해서다. 일반적으로 도로는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’)의 사실상 사도 규정을 근거로 인근토지가격의 1/3 이내로 평가하는데 위 규정을 사업구역 내 국가 또는 지방자치단체가 소유한 도로의 감정평가에도 적용할 수 있는지, 아니라면 어떤 수준으로 평가해야 하는지 등에 대해 치열한 논쟁이 있어왔다.
현재는 조합이 양도받는 대상이 도로라 하더라도, 도로의 용도가 폐지된 상태임을 감안하여 인근토지가격의 1/3 이내로 평가하지 않고(토지보상법상 사실상 사도 규정을 적용하지 않음), 개별요인에서 그 특성을 감안하여 평가하되 정비사업으로 인한 가격상승(개발이익)도 고려하는 것이 주류의 방법이다.
주류의 방법은 오랜 논쟁과 노력을 통해 도출한 것이나 개인적으로는 위 도로 역시 인근토지가격의 1/3 이내로 평가하는 것이 타당하다고 생각한다. 감정평가는 현실이용상황을 기준하여야 하는 바, 조합이 양도받는 토지의 현실적인 이용상황은 분명 도로이고 용도폐지가 곧 현실적인 도로이용의 폐지를 의미하지 않으며 위 도로의 사용・수익정도가 상당히 제한되기 때문이다. 조합 입장에서도 주류의 방법보다 토지보상법상 사실상 사도 규정에 따라 인근토지가격의 1/3 이내로 평가하는 것이 무상양도의 범위를 넓힐 수 있어 유리하다. 같은 도로인데 굳이 위 도로만을 다른 시선으로 다른 방법으로 평가해야 할 이유가 있을까.