영업손실보상 관련 문제에서는 영업권, 권리금, 영업손실보상금을 혼동하거나 모두 보상대상으로 알고 있는 경우가 흔히 나타난다. 먼저 영업권은 경영상의 유리한 관계 등 배타적 영리기회를 보유하여 같은 업종의 다른 기업들에 비해 초과수익을 확보할 수 있는 능력으로서 경제적 가치가 있다고 인정되는 권리를 의미하며, 원칙적으로 수익환원법을 적용해 그 가격을 평가한다. 영업권의 가치는 영업손실보상금에 포함되지 않는다.
권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설 및 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형과 무형 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미한다. 이는 원칙적으로 영업시설, 비품 등 유형재산은 원가법으로, 무형재산은 수익환원법으로 평가한다. 권리금 역시 영업손실보상금에 포함되지 않는다.
한편 영업손실보상금은 영업권, 권리금과 직접적인 관련이 없다. 영업손실보상금은 휴업기간 동안의 영업이익, 영업장소 이전 후 발생하는 영업이익 감소액, 감가상각비, 인건비 등 고정적 비용, 영업시설 등의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액, 이전광고비 및 개업비 등 부대비용의 합으로 결정된다. 토지는 그 자체의 가격을 보상하지만, 영업은 영업 그 자체의 가격을 보상하지 않고 4개월의 휴업기간으로 정해 새로운 영업장소로 이전하는 비용, 그 과정에 발생하는 손실을 보상할 뿐이다. 이러한 이유로 피수용자가 영업손실보상금이 낮다고 느끼는 것이다.
2009년 1월 20일 발생한 일명 용산사태 이후, 영업손실보상 방법에 대해 많은 비판과 관련 규정에 대한 개정 논의가 있었으나, 안타깝게도 현재까지 권리금은 여전히 보상대상이 아니다. 공익사업으로 영업장소에서 쫓겨난 임차인이 새로운 영업을 할 때는 인테리어에 많은 돈을 쓰거나 기존 임차인에게 권리금을 다시 지급해야 하는 것이 일반적임에도 시설, 바닥, 영업 권리금에 대해서는 한 푼도 보상받을 수 없는 것이다.
현재 상가건물 임대차보호법이 개정돼 만약 임대인이 악의적으로 임차인의 권리금 회수기회를 방해하면 손해배상 책임을 부담해야 한다. 같은 논리로 임차인이 강제수용으로 권리금을 회수할 수 없다면 강제수용의 주체인 사업시행자가 권리금에 대한 손실보상 책임을 부담하는 것이 정당하지 않을까. 관련 규정이 개정돼 영업손실보상의 항목에 권리금이 당당히 포함되는 날을 기대해 본다.
도움글/법무법인혜안 공대호 변호사