법원에서 진행되는 경매과정을 지켜보면 토지와 건물이 통째로 매각되는 경우뿐만 아니라, 토지와 건물이 각각 분리되어 경매되는 경우도 흔히 볼 수 있다. 왜 그런 것일까? 우리나라의 부동산의 소유권은 토지와 건물의 소유권을 개별적으로 인정하는 까닭에 그런 현상이 생기는 것이다.
그렇다면 토지와 건물의 소유권이 별개로 인정되는 이유로 어떤 문제가 발생하지는 않을까?
경매로 토지와 건물 소유자가 다르게 될 경우 건물의 소유자는 토지를 사용하기 위해 임대차계약을 체결하거나 지상권을 별도로 설정하여 토지사용권을 확보해야 하는데 만약 건물 소유자가 토지사용권 확보에 실패한다면? 건물은 철거될 수밖에 없는 운명이 되는 것이다.
결국 건물이 철거될 수밖에 없다면 사회·경제적으로 얼마나 큰 손실이 발생될지 짐작이 가지도 않게 된다. 부득이 토지사용권을 취득하지 못하는 경우에 건물 소유자를 보호해줘야 하는 법적장치가 필요하지 않을까? 그렇다! 그것이 바로 법정지상권이다.
법정지상권은 타인의 토지 위에 건물을 소유한 자가 지상권을 별도로 설정하지 않아도 지상권을 인정해주어 건물 소유자를 보호하는 제도이다. 법정지상권은 법적인 요건을 충족하게 되면 자동적으로 성립되어 건물 소유자를 보호하게 된다.
법무법인 혜안 부동산전문센터에 의하면, “법정지상권자가 건물이 낙후되어 건물을 새로 건축하는 경우 법정지상권이 소멸될 수 있는 경우도 생길 수 있으니 주의해야 한다.”고 하면서 또한 “법정지상권이 성립되어 버리면 토지 소유자는 법정지상권의 존속기간이 만료될 때까지는 자신의 토지사용이 불가능하게 되어 토지의 교환가치가 낮아져 결국 토지의 가격은 떨어질 수밖에 없기 때문에 경매절차에서 토지와 건물 중 어느 하나만 매각되는 경우에는 법정지상권이 성립될 수 있는 경우가 아닌지 여부를 신중하게 따져보는 것이 중요하다.”고 전하면서, 법정지상권 성립여부로 소송분쟁을 겪게 된다면 실무경험이 풍부한 부동산전문변호사를 찾아 도움을 받으라는 조언을 덧붙였다.
출처_데일리그리드