계약서에는 100㎡라고 적혀 있는데 측량 결과 90㎡라면, 차이만큼 매매대금을 돌려받을 수 있을까요? 면적이 가격을 정하는 핵심 조건이었고 매수인이 부족 사실을 몰랐다면, 부족분에 대한 대금 감액을 검토할 수 있습니다. 계약 전체를 해제하려면 남은 면적만으로는 애초에 매수하지 않았을 사정도 있어야 합니다.
평당 가격을 적었는데 왜 결과가 달라지나요?
법원은 면적을 전제로 가격을 정한 거래인지, 현장에서 확인한 경계 안의 토지를 한 덩어리로 평가한 거래인지를 살핍니다. 면적이 계약의 핵심 조건이었다면 민법 제574조의 수량을 지정한 매매에 해당할 수 있습니다. 평당 단가는 그 판단에 쓰이는 자료 중 하나입니다.
대법원 98다13914 판결에서는 공부상 면적에 평당 가격을 곱해 대금을 정했지만, 현장 경계가 구분돼 있었고 매수인이 계약 전에 현황을 확인한 점 등을 고려해 수량을 지정한 매매에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 계약서에 표시된 면적의 의미는 가격 협의 과정과 현장 확인 경위까지 함께 봐야 알 수 있습니다.
감액과 계약해제는 어떤 조건에서 가능한가요?
수량을 지정한 매매에서 면적이 부족하고 매수인이 이를 몰랐다면, 민법 제574조에 따라 제572조와 제573조가 준용됩니다. 부족분에 비례한 대금 감액을 구할 수 있고, 남은 부분만으로는 매수하지 않았을 경우 계약 전부의 해제를 검토할 수 있습니다. 손해배상도 함께 청구할 수 있으며, 손해와 그 발생 경위를 입증해야 합니다.
권리행사에는 1년의 기간 제한이 있습니다. 대법원 89다카17676 판결은 이 유형에서 단순히 면적 차이를 발견한 시점과 매도인이 부족분을 이전할 수 없다는 사실을 확실히 알게 된 시점을 구분했습니다. 측량 결과를 받은 날과 매도인의 답변 등을 확인할 수 있는 기록을 남겨두세요.
측량 결과가 다를 때 무엇부터 확인하나요?
계약서와 특약, 면적·단가 협의 내역, 토지대장·지적도, 측량 성과를 함께 확인하세요. 토지 일부가 도로로 쓰인다면 소유권을 이전받은 범위와 실제 이용이 제한되는 범위도 구분해야 합니다. 계약 전이라면 어떤 면적을 기준으로 가격을 정하는지, 측량 결과 차이가 생기면 어떤 단가로 정산할지 특약에 정해 두는 것이 도움이 됩니다.
참고 조문과 판례
민법 제572조부터 제574조 https://www.law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=1026990939
대법원 1998. 6. 26. 선고 98다13914 판결 https://law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=196214
대법원 89다카17676 판결 https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?evtNo=89%EB%8B%A4%EC%B9%B417676
