집을 산 뒤 누수를 발견했다면, 먼저 매매계약이 성립할 때 이미 누수의 원인이 있었는지 확인해야 합니다. 매수인이 과실 없이 몰랐던 하자로 손해가 생겼다면 매도인에게 배상을 청구할 수 있습니다. 하자로 계약 목적을 달성할 수 없을 때는 해제도 검토할 수 있습니다. 하자담보책임에 따른 권리는 하자를 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다.
잔금 후에 발견한 누수도 매도인 책임인가요?
발견 시점이 늦더라도 계약 성립 당시 이미 하자가 있었는지가 판단 기준입니다. 대법원은 매매 목적물이 통상 기대되는 상태나 계약에서 예정하거나 보증한 성질을 갖추지 못했는지를 살핍니다. 실제로 토지를 매수해 굴착한 뒤 발견한 매립 폐기물에 대해, 대법원은 폐기물의 양과 위치, 처리비용 등을 고려해 하자로 인정한 원심 판단을 유지했습니다. 누수 분쟁에서는 과거 수리 기록과 전문가의 원인 진단이 계약 당시 상태를 파악하는 데 도움이 됩니다.
수리비를 청구할 수 있나요? 계약 해제는 언제 가능한가요?
매수인이 하자를 알았거나 과실로 알지 못했다면 민법 제580조에 따른 담보책임을 묻기 어렵습니다. 그 요건을 충족하면 하자와 관련된 합리적인 보수비 등 손해를 청구할 수 있습니다. 계약을 해제하려면 하자의 정도가 계약 목적을 달성할 수 없을 만큼 중대해야 합니다. 같은 누수라도 발생 범위와 반복 여부, 보수 가능성, 주거에 미치는 영향에 따라 판단이 달라집니다.
계약서에 ‘현 상태로 매수’라고 적혀 있으면요?
문구가 어떤 하자와 책임을 대상으로 하는지 계약서 전체를 살펴야 합니다. 민법 제584조에 따르면 담보책임을 면제하는 특약을 맺었더라도, 매도인이 알고도 알리지 않은 사실에 대해서는 책임을 면할 수 없습니다. 계약 전 설명과 수리 기록, 하자에 관한 문자나 이메일을 함께 확인하세요.
하자를 발견한 뒤 무엇을 남겨야 하나요?
발견한 날짜와 위치, 피해 범위를 사진과 영상으로 기록하고, 매도인에게 누수 내용과 청구 취지를 전달한 기록을 남기세요. 긴급 보수가 필요하면 작업 전 상태와 원인 진단, 견적서와 영수증도 보관하세요. 6개월은 잔금일 기준이 아니라 하자 사실을 안 날을 기준으로 계산하므로, 단순한 하자 통보와 권리 행사를 구분해 기한을 확인해야 합니다.
참고 조문과 판례
민법 제575조 제1항 https://www.law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?lsJoLnkSeq=1032404469
민법 제580조·제582조 https://www.law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?lsJoLnkSeq=1032404471
대법원 2021. 4. 8. 선고 2017다202050 판결 https://www.law.go.kr/precInfoP.do?precSeq=215425
