채무자가 특정 채권자에게 후순위 근저당권을 설정해 일반 채권자들이 변제받을 재산을 줄였다면, 채권자는 사해행위취소를 청구할 수 있습니다. 선순위 근저당권의 실제 담보채무와 부동산 시가를 먼저 비교해야 합니다. 경매가 끝나 후순위 등기가 지워졌더라도 배당금이 아직 지급되지 않았다면, 그 배당금을 받을 권리를 돌려놓는 방식이 문제될 수 있습니다.
후순위 근저당권 설정은 언제 사해행위가 되나요?
민법 제406조는 채무자가 채권자를 해한다는 사실을 알고 재산에 관한 법률행위를 한 경우, 채권자가 법원에 그 취소와 원상회복을 청구할 수 있도록 합니다. 후순위 담보가 생겼다는 사실만으로 취소되지는 않습니다. 설정 당시 채무자의 전체 재산과 채무, 담보 제공 전후의 변제 가능성, 담보를 받은 사람이 채권자를 해한다는 사실을 알았는지 등을 살펴야 합니다.
등기부 채권최고액과 실제 채무액 중 무엇을 보나요?
채권최고액은 근저당권이 담보하는 한도입니다. 다른 채권자에게 돌아갈 부동산 가치가 남아 있었는지 판단할 때는 설정 당시의 시가와 선순위 근저당권이 실제로 담보하던 채권액을 대조합니다. 예를 들어 시가 5억 원인 부동산에 선순위 실제 담보채무가 3억 원이라면, 다른 우선권을 고려하기 전 남는 가치는 2억 원입니다. 대법원 2013다34945 판결에서도 채권최고액을 기준으로 삼아야 한다는 주장을 받아들이지 않았습니다.
경매로 근저당권이 말소됐는데도 취소를 구할 수 있나요?
대법원 2013다34945 판결에서는 선순위 근저당권이 실행돼 두 근저당권 등기가 모두 말소됐고, 후순위 근저당권자에게 배정된 배당금은 지급되지 않은 상태였습니다. 대법원은 이 경우 후순위 근저당권 설정계약을 취소하고, 후순위 근저당권자가 취득한 배당금청구권 전부를 원래 채무자에게 양도하며 배당금 지급의무자에게 양도 사실을 통지하는 방식이 맞다고 보았습니다. 설정 당시 남았던 부동산 가치만큼만 돌려주도록 한 원심 일부를 파기환송했습니다.
어떤 자료와 날짜를 확인해야 하나요?
등기사항증명서로 설정·말소 시점을 확인하고, 근저당권 설정 당시의 시가 자료와 대출 잔액증명서, 경매 배당표 및 배당금 지급 여부를 함께 대조하세요. 민법 제406조에 따른 소송은 채권자가 취소원인을 안 날부터 1년, 해당 법률행위가 있었던 날부터 5년 안에 제기해야 하므로 계약일과 취소원인을 알게 된 경위도 정리해 두는 것이 좋습니다.
참고 조문과 판례
민법 제406조(채권자취소권) https://www.law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?lsJoLnkSeq=900140979
대법원 2013. 9. 13. 선고 2013다34945 판결 https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=230413
