상가 분양계약에 업종 제한 약정이 있고, 새 점포의 영업이 그 약정을 위반해 기존 점포의 영업상 이익을 침해할 수 있다면 동종업종 영업금지를 청구할 수 있습니다. 분양계약서의 문구, 두 점포의 판매 품목과 영업 방식, 고객층이 얼마나 겹치는지를 함께 살펴야 합니다.
새 점포가 임차인이나 양수인이어도 업종 제한을 지켜야 하나요?
대법원은 점포별로 업종을 정해 분양한 상가에서는 특별한 사정이 없는 한, 점포를 넘겨받은 사람과 임차인도 입점자들 사이의 업종 제한을 지킬 의무가 있다고 봅니다. 상대 점포의 계약서에 권장 업종란이 비어 있더라도, 분양 당시 독점 업종이 정해진 경위와 중복 영업을 다룬 계약 조항을 통해 제한 약정이 인정될 수 있습니다(2009다61179).
편의점 옆에 아이스크림 할인점이 들어오면 같은 업종인가요?
2023다270047 판결에서 대법원은 인접한 편의점과 아이스크림 할인점이 식음료 판매 품목과 아파트 주민 고객층을 공유한다는 점을 살폈습니다. 영업 방식까지 고려하면 실질적인 경쟁 관계에 있다고 볼 여지가 크므로, 업종이 다르다고 단정해 청구를 배척한 원심을 파기환송했습니다. 계약서가 영업 범위를 정하지 않았다면 업종 분류 외에도 실제 판매 품목과 영업 방식, 상권을 확인해야 합니다.
분양회사에도 손해배상을 청구할 수 있나요?
분양회사가 특정 업종의 독점을 보장하는 계약을 맺었다면, 우선 그 약정이 회사에 어떤 의무를 부과했는지 살펴야 합니다. 분양회사가 그 의무를 위반해 손해가 발생했다면 민법 제390조에 따른 손해배상을 검토할 수 있습니다. 경쟁 점포를 상대로 한 영업금지 청구와 분양회사를 상대로 한 손해배상 청구는 상대방과 입증할 사실이 다릅니다.
분쟁이 시작되면 무엇을 확보해야 하나요?
분양계약서와 특약, 관리규약, 분양 당시 업종 배치표와 안내자료를 모으세요. 실제 경쟁 관계를 살필 수 있도록 양쪽 점포의 판매 품목과 영업 방식이 드러나는 자료를 날짜와 함께 남겨 두면 도움이 됩니다. 분양회사에 손해배상을 청구할 때는 회사가 약속한 내용, 이후 조치, 손해와의 관련성을 보여주는 자료도 필요합니다.
참고 조문과 판례
민법 제105조(임의규정) https://www.law.go.kr/lsLinkProc.do?joNo=010500&lsClsCd=L&lsId=001706&mode=4
민법 제390조(채무불이행과 손해배상) https://law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0390&lsiSeq=284415&urlMode=lsScJoRltInfoR
대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다61179 판결 https://law.go.kr/LSW/precInfoP.do?evtNo=2009%EB%8B%A461179
대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다270047 판결 https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=238919
