공동명의 부동산의 공유자는 다른 공유자가 분할에 동의하지 않아도 법원에 공유물분할을 청구할 수 있습니다. 다만 분할금지 약정이 유효하게 남아 있는지, 소송에 참여해야 할 공유자가 누구인지, 실제로 어떤 방식의 분할이 가능한지부터 확인해야 합니다.
한 사람이 분할을 요청할 수 있나요?
민법 제268조에 따라 각 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다. 공유자들은 5년 이내의 기간을 정해 분할하지 않기로 약정할 수 있고, 갱신하는 경우에도 갱신일부터 5년을 넘길 수 없습니다. 법이 별도로 정한 일부 공용부분이나 경계시설에는 같은 규정이 적용되지 않습니다.
공유자 한 명과 연락이 안 되면 어떻게 하나요?
분할 방법에 합의하지 못하면 재판을 청구할 수 있습니다. 분할을 청구하는 공유자와 상대방으로 참여하는 공유자를 합쳐 전체 공유자가 소송 당사자에 포함돼야 합니다. 연락이 어렵다는 이유로 누락하면 안 됩니다. 등기사항증명서와 필요한 상속관계 자료를 확인하고, 상대방에게 소장 등을 어떻게 송달할지 검토해야 합니다.
대법원 2003. 12. 12. 선고 2003다44615, 44622 판결은 공유물분할 소송에서 공유자 전원에 대해 결론을 통일해야 한다고 봤습니다. 일부 공동소송인만 상소해도 그 효력은 다른 공동소송인에게 미칩니다.
아파트나 토지를 반드시 경매로 나누나요?
재판에서는 현물분할을 우선 고려합니다. 토지를 실제로 나눌 때는 면적과 함께 도로 접근, 토지의 모양과 이용 상태, 각 부분의 경제적 가치도 봅니다. 합리적인 현물분할을 위해 필요한 경우 금전으로 가치 차이를 조정할 수 있습니다. 현물로 나눌 수 없거나 분할로 가치가 현저히 떨어질 우려가 있으면 법원이 경매를 명할 수 있습니다.
예를 들어 공동명의 토지의 도로 쪽과 안쪽을 면적만 똑같이 나누면 각 부분의 가치가 크게 다를 수 있습니다. 이런 경우 분할안에 진입로와 이용 여건을 반영하고 감정 등을 통해 가치 차이를 비교하는 것이 중요합니다.
협의나 상담 전에 어떤 자료를 준비하면 좋나요?
등기사항증명서로 지분과 담보권을 확인하고, 분할금지 약정이나 기존 합의서가 있다면 챙기세요. 토지는 지적도와 현황 사진, 도로 접근 자료가 분할안을 검토하는 데 도움이 됩니다. 상속등기가 마무리되지 않았거나 공유지분 등기와 달리 각자 특정 부분을 소유하기로 약정했다면, 분할 절차를 선택하기 전에 권리관계부터 확인하는 것이 좋습니다.
참고 조문과 판례
민법 제268조 공유물의 분할청구 https://www.law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?lsJoLnkSeq=1016986691
민법 제269조 분할의 방법 https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0269&lsiSeq=284415&urlMode=lsScJoRltInfoR
대법원 2003. 12. 12. 선고 2003다44615, 44622 판결 https://www.law.go.kr/precInfoP.do?precSeq=82974
공유물 현물분할 방법에 관한 대법원 판결 https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=239757
