중도금 지급일 전이라도 매수인이 계약 이행에 착수할 수 있지만, 계약과 거래 경위에 따라 조기 이행이 제한될 수 있습니다. 송금한 시점만으로 판단하기보다 계약서의 특약과 해제 관련 통지, 대금 제공 경위를 함께 확인해야 합니다.
계약금을 포기하거나 두 배 돌려주면 해제할 수 있나요?
민법 제565조는 별도의 약정이 없는 경우 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 계약금 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있도록 정합니다. 계약서에 정한 해제 조건과 실제 계약금 교부 내역부터 살펴야 합니다.
중도금 지급일이 오기 전에 이행할 수도 있나요?
대법원은 이행의 착수를 외부에서 알아볼 수 있는 채무 이행의 일부 또는 이행에 필요한 전제행위로 설명합니다. 단순한 준비로는 부족합니다. 이행기 약정이 있어도 특별한 사정이 없다면 미리 이행에 착수할 수 있지만, 매도인도 지급일까지 기다릴 이익을 갖는 계약인지는 별도로 판단합니다.
2025년 대법원 판결은 지급일을 정한 이유, 계약 문구와 체결 경위를 살펴 매도인에게도 기한의 이익이 있는지를 판단해야 한다고 설명했습니다. 조기 송금으로 계약을 지킬 수 있을지 검토한다면 이러한 조건도 확인해야 합니다.
해제 통지가 먼저 왔다면 어떻게 보나요?
1993년 대법원 판결은 매도인이 해제 의사를 표시하면서 일정 기한까지 해약금을 받으라고 하고 이후 공탁하겠다고 통지한 사안에서, 매수인이 지급일 전에 일방적으로 이행한 것이 매도인의 해제권 행사에 영향을 주지 않는다고 판단했습니다. 해제 의사 전달과 적법한 금전 제공은 각각 확인해야 하며, 메시지 한 통만 보고 해제 효력이 모두 발생했다고 판단하기는 어렵습니다.
공탁했다면 언제 해제 의사가 전달되나요?
위 판결은 계약금 배액 공탁의 경우 상대방에게 공탁통지가 도달한 때 해제 의사표시가 있었다고 보았습니다. 실제 분쟁에서는 공탁 서류뿐 아니라 통지 도달 자료와 그 전후의 이행 경위를 함께 확인해야 합니다.
계약을 유지하거나 끝내기 전에 챙길 자료
계약서와 특약, 계약금·중도금 송금 내역, 상대방이 보낸 문자와 내용증명, 해약금 제공 자료, 공탁서 및 공탁통지 도달 자료를 날짜순으로 정리해 보세요. 어느 당사자가 어떤 조건 아래 먼저 이행에 착수했는지, 해제권이 남아 있는지 검토하는 출발점이 됩니다.
참고 조문과 판례
대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결 https://www.law.go.kr/precInfoP.do?evtNo=92%EB%8B%A431323&mode=0
대법원 2025. 5. 1. 선고 2022다286656, 286663 판결 https://www.law.go.kr/precInfoP.do?precSeq=612119
