공사대금을 못 받았다면 먼저 그 공사대금이 점유 중인 건물에 관해 생겼는지, 지급기한이 지났는지, 적법하게 점유를 이어오고 있는지 확인해야 합니다. 경매가 시작됐다면 이 요건을 갖춘 시점과 경매 압류의 효력이 발생한 시점을 비교해야 합니다.
현수막을 걸면 유치권이 생기나요?
유치권은 타인의 물건을 점유하는 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 물건의 인도를 거절할 수 있는 권리입니다. 민법 제320조에 따라 채권이 변제기에 있어야 하고, 불법행위로 취득한 점유에는 이 규정이 적용되지 않습니다. 현수막이나 경매절차에서의 유치권 신고는 주장 사실을 알리는 자료입니다. 유치권 성립 여부는 공사계약과 미지급 대금, 실제 점유 등의 자료로 판단합니다.
경매 전에 건물을 점유했으면 충분한가요?
점유를 시작한 날만으로 판단하기는 어렵습니다. 대법원은 경매 압류의 효력이 생기기 전에 건물을 점유했어도, 그 뒤에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득하고 비로소 유치권이 성립한 사안에서 경매 매수인에게 대항할 수 없다고 판단했습니다. 공사계약일, 채권 발생일과 변제기, 점유 시작일, 경매개시결정 등기일을 한 장에 정리해 보세요.
변제기를 미룬 일이 있다면 그 전후의 사정을 함께 살펴야 합니다. 대법원은 경매 전에 유치권이 이미 성립했을 가능성이 있고 공사대금 지급기한을 유예한 뒤에도 점유가 이어진 사안에서, 경매개시결정 등기 당시 변제기가 지나지 않았다는 이유만으로 매수인에 대한 대항을 배척한 원심을 파기환송했습니다.
점유하면서 건물을 사용하면 사용료를 내야 하나요?
민법 제324조는 유치권자가 유치물을 주의하여 관리하고, 승낙 없이 보존에 필요한 범위를 넘어 사용하거나 대여하지 못하도록 정합니다. 대법원은 유치권자가 주택을 보존하기 위해 거주한 사안에서도 특별한 사정이 없으면 소유자에게 차임 상당의 이익을 반환할 의무가 있다고 봤습니다. 사용 이익을 얼마로 볼지와 공사대금에서 공제할 수 있는지는 당사자와 청구의 근거, 사용 기간을 확인해야 판단할 수 있습니다. 점유를 잃으면 유치권이 소멸하므로 건물을 인도하기 전에는 지급과 인도의 조건을 확인할 필요가 있습니다.
상담 전에 챙길 자료
공사계약서와 추가공사 내역, 준공·검수 자료, 청구서와 입금 내역을 모아두면 채권의 발생 시점과 지급기한을 확인할 수 있습니다. 출입·관리 기록과 현장 사진은 점유의 시작과 계속 여부를 살피는 데 쓰이고, 등기사항증명서와 경매기록은 경매 압류 시점을 대조하는 데 쓰입니다. 사용료가 다툼이라면 실제 사용 기간과 방식, 사용에 관한 합의 자료도 함께 정리해 보세요.
참고 조문과 판례
민법 제320조·제324조·제328조 https://www.law.go.kr/lsInfoP.do?ancYnChk=0&lsId=001706
민사집행법 제83조 제4항·제91조 제5항·제92조 제1항 https://www.law.go.kr/법령/민사집행법
대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다55214 판결 https://www.law.go.kr/precInfoP.do?evtNo=2011%EB%8B%A455214&mode=0
대법원 2022. 12. 29. 선고 2021다253710 판결 https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=232855
대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다40684 판결 https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?evtNo=2009%EB%8B%A440684
