업무 사례를 바탕으로 개인정보보호를 위해 일부 각색한 사례입니다.
사건 개요
임대인과 임차인의 입장이 크게 엇갈리면 먼저 사건의 시간표를 만드는 것이 좋습니다. 계약 체결부터 분쟁 발생, 해지 통지와 현재 점유 상태를 순서대로 놓아야 빠진 쟁점을 찾을 수 있습니다.
의뢰인은 그의 아버지가 돌아가신 직후 상속재산조회를 통해 부친이 생전에 충청남도의 한 지역에 아주 넓은 땅을 매입해서 소유하고 있었기에 그것을 상속하게 되었다는 사실을 알게 되었고 등기절차와 세금문제 등을 처리하기 전에 해당 토지를 확인해보기 위해 직접 내려갔습니다.
하지만 그 땅에는 전혀 들어보지도 못한 수많은 비닐하우스와 밭들이 있었기에 주변 마을주민들에게 물어서 경작자를 찾아 연유를 물으니 이곳에서 20년 이상 소유자(의뢰인의 부친)의 허락을 받아 농사를 짓고 있었고 소유자가 “네가 땅을 가져라”라는 말을 했기 때문에 이제는 자신의 땅이라고 주장하는 상황이었습니다.
이에 의뢰인은 계약서나 약정서, 하다 못 해 통화녹취나 문자메시지 등으로라도 그러한 약정을 확인시켜 줄 수 있냐는 요청을 하였지만 전혀 그런 것은 없고 분명 부친과 약속을 했다는 말만 반복하며 비닐하우스 철거와 토지에서의 퇴거를 거절했습니다.
계약 종료 사유가 있더라도 통지 방식과 도달 시점이 불분명하면 상대방이 계약이 계속되고 있다고 다툴 수 있습니다. 문자, 내용증명, 이메일과 통화 기록을 서로 맞춰보는 과정이 필요했습니다.
쟁점 및 혜안의 대처
취득시효의 완성 내지 무상임차권을 주장하며 토지를 점유하고 있는 사례였는데 만약 전 소유자와의 그러한 약정이 사실이라면 20년 이상이 지났기 때문에 취득시효기간이 채워지는 것은 물론 피고에게 땅을 가지라고 한 부분이 인정되는 경우 자주점유 의사도 인정되어 땅을 빼앗길 수도 있는 상황이었고 만약 무상임차권이 인정된다면 그에 대한 임대료 및 퇴거요청을 할 수 없는 사태가 벌어질 수도 있었습니다.
따라서 피고가 전 소유자로부터 무상임차권을 부여받았다는 주장과 소유권 이전 의사를 들었다는 주장을 깨뜨리는 것이 중요했습니다.
점유관계가 바뀌거나 손해가 계속 늘어날 가능성까지 고려해 본안 청구와 보전·집행 절차의 순서를 함께 검토했습니다.
이에 혜안은 명도소송을 제기하며 퇴거를 요청하였고 토지사용료 중 소멸시가 완성되지 않은 부분에 대해서 함께 청구를 하였고 피고가 제출한 답변서상에 전 소유자가 무상임차사실이나 사실상 소유권을 인정했다는 증거가 전혀 없고 일방적인 주장만 있는 점을 들어 철거 및 퇴거의무와 토지사용에 대한 부당이득반환의무가 있다는 사실을 적시하였습니다.
결과 및 사건의 의의
법원은 피고가 전 소유자로부터 토지의 무상 사용승낙을 받았다는 사실과 소유권을 사실상 인정한다는 사실을 인정할 아무런 증거가 없기 때문에 무상임차권 및 자주점유가 전제되어야 하는 시효취득이 인정되지 않는다는 이유로 의뢰인에게 승소판결을 내렸습니다.
계약 관계가 길수록 말로 합의한 내용이 많아지기 쉽습니다. 다만 법적 절차에서는 언제, 누가, 어떤 의사를 표시했는지가 자료로 확인되어야 합니다.
만약 내 사건이라면?
- 임대차계약서와 특약사항의 원본을 확인합니다.
- 월별 차임 입금내역과 연체액을 날짜순으로 계산합니다.
- 현재 점유자와 실제 사용자를 현장 자료로 확인합니다.
- 보증금에서 공제할 차임·관리비·원상회복비를 구분합니다.
구체적인 대응은 계약 내용과 점유 상태, 확보된 자료에 따라 달라질 수 있습니다. 중요한 일정이 지나기 전에 현재 자료로 가능한 절차부터 확인해 보시기 바랍니다.
광고책임변호사: 신동호 변호사
비슷한 상황으로 고민 중이라면
현재 가지고 있는 자료를 기준으로 대응 방향을 확인해 보세요.같은 유형의 사건이라도 계약 내용과 확보된 증거, 상대방의 재산 상황에 따라 진행 방법이 달라질 수 있습니다.
상담 내용과 개인정보는 관련 법령과 내부 기준에 따라 보호됩니다.
