업무 사례를 바탕으로 개인정보보호를 위해 일부 각색한 사례입니다.
사건 개요
임대인과 임차인의 입장이 크게 엇갈리면 먼저 사건의 시간표를 만드는 것이 좋습니다. 계약 체결부터 분쟁 발생, 해지 통지와 현재 점유 상태를 순서대로 놓아야 빠진 쟁점을 찾을 수 있습니다.
피고는 한 상가건물을 소유하며 세를 주고 있는 상태였고, 원고는 그 건물에 임차인으로 있다가 계약이 만료될 시점에 있었던 자였습니다.
원고는 상가건물임대차보호법에 따라서 권리금을 회수하기 위해 새로운 임차인을 주선하였는데, 문제는 원고와 새로운 임차인이 맺은 권리금 계약상의 권리금은 시세보다 2배나 높은 금액이었습니다.
원고는 이러한 경우 차기 임차인을 구할 때에 문제가 될 수 있다는 이유 등으로 피고가 주선한 새로운 임차인과의 임대차계약을 거절하였습니다.
계약 종료 사유가 있더라도 통지 방식과 도달 시점이 불분명하면 상대방이 계약이 계속되고 있다고 다툴 수 있습니다. 문자, 내용증명, 이메일과 통화 기록을 서로 맞춰보는 과정이 필요했습니다.
쟁점 및 혜안의 대처
본 사건에서는 원고가 시세의 2배가 되는 권리금으로 권리금계약을 맺은 것, 원고와 새로운 임차인과의 관계, 권리금 계약의 이행과정 등을 바탕으로 원고가 새로운 임차인을 주선한 것이 권리금회수를 위한 정당한 시도에 해당하는 것인지가 주요쟁점이 되었습니다.
점유관계가 바뀌거나 손해가 계속 늘어날 가능성까지 고려해 본안 청구와 보전·집행 절차의 순서를 함께 검토했습니다.
혜안은 우선 원고와 새로운 임차인의 관계를 파악하기 위한 시도를 했고, 이를 위한 사실조회를 통해 원고와 새로운 임차인이 친남매 관계라는 것을 파악했습니다.
또한 신규임차인은 별도의 재산이 없어 원고의 가족으로부터 송금받아 계약금을 지급한 점, 권리금계약서가 중개인 없이 작성된 점, 원고가 피고에게 보낸 내용증명 등에는 새로운 임차인이 되려는 자의 신용도와 자산상황 등 보증급과 월세의 지급자력을 판단하는데 필요한 어떠한 정보도 수록되어 있지 않은 점 등을 입증해내었습니다.
이에 추가하여 원고가 계약한 권리금은 시세에 비해 2배가량 높다는 것을 객관적으로 입증해서, 원고가 상가건물임대차보호법에 따라 신규임차인이 되려는 자를 주선한 것이 아니므로, 그와의 계약을 거절한 피고는 정단한 사유없이 계약체결을 거절한 것이 아니라는 사실을 주장하였습니다.
결과 및 사건의 의의
재판부는 원고와 그가 주선한 신규임차인의 관계, 그들이 계약한 권리금의 액수가 시세보다 과도한 점, 계약과정이 일반적인 계약과정과는 다른 점 등을 인정한 후, 그러한 권리금 계약은 권리금회수기회보호의 대상이 되는 권리금계약이 아니라고 판단하였고, 이에 따라 원고에게 패소판결을 내려주었습니다.
계약 관계가 길수록 말로 합의한 내용이 많아지기 쉽습니다. 다만 법적 절차에서는 언제, 누가, 어떤 의사를 표시했는지가 자료로 확인되어야 합니다.
만약 내 사건이라면?
- 임대차계약서와 특약사항의 원본을 확인합니다.
- 월별 차임 입금내역과 연체액을 날짜순으로 계산합니다.
- 현재 점유자와 실제 사용자를 현장 자료로 확인합니다.
- 신규 임차인 주선 과정과 권리금 협의 기록을 보존합니다.
구체적인 대응은 계약 내용과 점유 상태, 확보된 자료에 따라 달라질 수 있습니다. 중요한 일정이 지나기 전에 현재 자료로 가능한 절차부터 확인해 보시기 바랍니다.
광고책임변호사: 신동호 변호사
비슷한 상황으로 고민 중이라면
현재 가지고 있는 자료를 기준으로 대응 방향을 확인해 보세요.같은 유형의 사건이라도 계약 내용과 확보된 증거, 상대방의 재산 상황에 따라 진행 방법이 달라질 수 있습니다.
상담 내용과 개인정보는 관련 법령과 내부 기준에 따라 보호됩니다.
