(광고책임변호사: 법무법인 혜안 신동호 변호사)

승소 판결을 받고도 채무자가 "아파트에 선순위 근저당이 꽉 차 경매를 걸어도 배당받을 돈이 없다. 통장도 비었으니 알아서 해라"며 버티면 막막할 수밖에 없습니다. 미결제 자재비 독촉과 임금 체불 압박으로 사업 존립이 흔들려도, 깡통 아파트 핑계와 무잉여 취소 우려에 권리 행사를 포기하기 쉽습니다. 그러나 실제 피담보채무 잔액을 파고드는 무잉여 방어와 카드사 정산금 압류를 결합하면 판세를 뒤집을 수 있습니다.

1. 사건 배경

부품 제조업체 대표인 의뢰인은 A사에 자재를 납품하고 확정 승소 판결을 받았습니다. 그러나 A씨는 시가 8억 원 아파트에 1순위 근저당 채권최고액이 6억 5,000만 원 잡혀 있어 경매를 넣어도 남는 게 없다며 버텼습니다. 확인 결과 A씨는 지속적인 상환으로 실제 잔액을 4억 8,000만 원까지 줄여 잉여 가치가 충분했습니다. 또한 통장만 비워둔 채 매장 카드 매출 정산금과 2금융권 계좌를 차명으로 돌려 고수익을 올리고 있었습니다. 도산 위기에 처한 의뢰인은 법무법인 혜안을 찾았습니다.

2. 변호사의 관점 및 전략적 우위

• 실제 잔액 확인 및 무잉여 방어: 강제경매 신청 후 금융거래정보 제출명령으로 실제 채무 잔액을 밝혀 잉여 가치를 증명했습니다. 경매개시결정 기입등기로 주거지를 강하게 압박했습니다.

• 8개 카드사 정산금 기습 결박: 8대 카드사 정산금 채권과 제2금융권 계좌를 묶어 매장 현금 흐름을 마비시켰습니다.

• 공탁보증보험 전액 대체: 보증보험증권으로 공탁금을 대체해 현금 부담 없이 5일 만에 인용을 이끌어냈습니다.

3. 상대방 반박 무력화 및 회수 결과

A씨는 무잉여에 따른 경매 취소와 권리남용을 주장했습니다. 혜안은 잉여 판단 기준은 등기상 최고액이 아닌 실제 피담보채무 잔액이라는 대법원 판례를 제출했습니다. 감정가 8억 1,000만 원 기준 청구액 전액을 배당받고도 남는다는 점을 입증해 경매 취소 주장을 배척시켰습니다. 아파트 강제 매각과 카드 정산금 동결에 몰린 A씨는 백기를 들고 판결 원금 1억 1,500만 원과 지연이자, 경매 집행비용 일체를 입금했습니다.

4. [TIP] 아파트 강제집행 전 피해야 할 3가지

1. 등기상 채권최고액만 보고 포기하기 피하기: 상환으로 실제 잔액이 줄어들면 잉여 가치가 발생하므로 실채무액을 확인해야 합니다.

2. 부동산 경매만 걸고 방치하기 피하기: 매각까지 시간이 걸리므로 8개 카드사 정산금 가압류를 병행해 즉각적인 압박을 가해야 합니다.

3. 경매 신청을 미리 예고하기 피하기: 사전에 경고하면 가장임차인을 만들거나 빼돌리므로 철저한 밀행성을 유지해야 합니다.

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