법무법인 혜안 | Lawfirm of Insight

업무 사례를 바탕으로 개인정보보호를 위해 일부 각색한 사례입니다.

사건 개요

같은 명도 사건처럼 보여도 계약 종료 사유와 점유 이전 여부에 따라 필요한 절차가 달라집니다. 이 업무기록에서도 사실관계와 증거를 나누어 확인하는 작업이 먼저였습니다.

원고는 피고가 원고의 소유 이 사건 부동산에서 자동차정비업소를 운영한다고 하여 2004. 11.경 임대차보증금 2억 원, 임대료 1,200만 원, 계약기간 5년으로 하는 최초 임대차계약을 체결하였고, 최초 임대차계약이 만료된 이후 원고는 피고의 요청에 따라 2차로 5년, 그 후 1년 단위로 2차례에 걸쳐 갱신된 임대차계약을 포함하여 12년 간 임대차계약을 유지하다가 원고는 피고에게 이 사건 부동산을 재건축할 목적으로 마지막으로 갱신된 계약의 5개월 전에 갱신거절을 하겠다는 뜻을 내용증명으로 통보하였음.

원고는 임대차계약이 만료된 이후 피고에게 보증금 2억 원을 반환하려고 하였으나, 피고는 이 사건 부동산을 인도하지 않았고, 이에 원고는 피고를 피공탁자로 하여 임대차보증금 2억 원을 공탁하였음에도 피고는 2015. 5. 13. 개정된 상가건물임대차보호법 제10조의 3, 제10조의 4 규정에 의거 20억 원에 달하는 권리금을 원고에게 요구하면서 이 사건 부동산의 인도를 거부하여 원고는 피고를 상대로 건물명도 소송을 제기하였고,

또한 원고는 임대차계약서 상 피고가 이 사건 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 이 사건 부동산을 원상태로 복구하여 명도하지 않을 경우 계약 종료일로부터 통상 임대료의 2배에 해당하는 금액을 원고에게 손해배상으로 지급하기로 한 조항에 따라 그에 따른 금액을 함께 청구함.

금전 문제도 함께 얽혀 있었습니다. 미납 차임과 관리비, 보증금, 원상회복비는 발생 시점과 근거가 서로 달라 한꺼번에 계산하기보다 항목별 표로 나눠 확인했습니다.

쟁점 및 혜안의 대처

이 사건의 주요 쟁점으로, ① 임대차계약서상에 피고가 계약해지 후 부동산 인도를 해주지 못하는 경우 임대료의 2배를 지급하기로 한 부분이 손해배상액의 예정에 해당하여 피고가 지급을 해야 하는지,②손해배상액의 예정에 해당한다면 예정액이 부당히 과다하여 민법 제398조 제2항에 따라 법원이 감액을 할 수 있는지,③피고가 자신이 주선자는 새로운 임차인과 권리금 계약을 맺기로 합의한 것이 권리금 회수를 위한 ‘새로운 임차인을 주선하는 행위’에 해당하는지,④권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상의무와 계약해지가 된 부동산의 인도의무가 ‘동시이행’관계에 있는지,⑤만약 그렇다면 원고가 그와의 임대차 계약을 거절한 부분이 정당한 사유 없는 권리금 회수기회 방해 행위에 해당하는지,⑥피고가 자동차정비소 영업을 하기 위하여 설치한 시설물이 부속물매수청구권이나 지상물매수청구권의 대상이 되는지,⑦원고와 피고가 부속물매추청구권과 지상물매수청구권의 포기 약정을 한 부분이 강행법규에 반하여 무효에 해당하는지가 문제되었습니다.

혜안은 의뢰인이 보유한 자료를 날짜순으로 배열하고, 상대방 주장과 객관적인 기록이 어긋나는 부분을 따로 정리했습니다.

①혜안은 우선 명도소송을 제기함과 함께 임대차계약서에 기재한 손해배상액의 예정은 피고가 부동산 인도를 정당하게 해주지 않았기에 그에 따라 지급을 할 의무가 있다는 사실을 설시하였고 피고가 주선한 자와의 계약을 거절한 것은 재건축을 위한 것이었다는 것을 입증하기 위하여 재건축 허가서를 제출함②또한 설령 원고의 권리금회수기회 방해가 인정된다고 하더라도 계약해지 된 부동산의 인도의무와 권리금회수기회 방해에 따른 손해배상 의무는 ‘이행상 견련관계’가 존재하지 않으므로 동시이행 관계가 아니라는 법리를 펼침③피고가 새롭게 주선하는 임차인과 권리금 계약을 하기로 합의함과 함께 계약금을 지급하기로 하고 양도계약서를 작성했다고 하지만 실제 계약금이 입금된 내역이나 이후 계약이 진행된 사실을 확인할 자료가 없다는 사실을 설시함④자동차정비소의 운영에 필요한 부속물 내지 지상물은 건물 자체의 효용을 높이는 것이 아닌 피고들만의 ‘특수한 용도’를 위해 설치한 것이기 때문에 부속물매수청구권이나 지상물매수청구권 행사 대상에 속하지 않는다는 법리…

결과 및 사건의 의의

1심 : 본소 및 반소 원고 승 / 부동산 인도 및 임대료와 손해배상금 등 (53,290,000원)

명도와 금전 정산은 서로 연결되어 있지만 쟁점은 구분해서 보아야 합니다. 인도 시점과 보증금·차임 계산 기준을 각각 특정하면 협의나 소송의 범위도 선명해집니다.

만약 내 사건이라면?

1. 임대차계약서와 특약사항의 원본을 확인합니다.
2. 월별 차임 입금내역과 연체액을 날짜순으로 계산합니다.
3. 현재 점유자와 실제 사용자를 현장 자료로 확인합니다.
4. 신규 임차인 주선 과정과 권리금 협의 기록을 보존합니다.

구체적인 대응은 계약 내용과 점유 상태, 확보된 자료에 따라 달라질 수 있습니다. 중요한 일정이 지나기 전에 현재 자료로 가능한 절차부터 확인해 보시기 바랍니다.

광고책임변호사: 신동호 변호사