업무 사례를 바탕으로 개인정보보호를 위해 일부 각색한 사례입니다.
사건 개요
이런 분쟁은 거래가 시작된 시점부터 시간표를 다시 만드는 작업이 필요합니다.
미분양담보대출은 금융전문가들이 PF 대출금을 회수하기 위해 만든 대출상품입니다. 부동산을 개발하는 과정에서 시행사가 할인분양을 하고도 남은 호실을 제 2 금융권인 새마을금고, 저축은행 증권회사 등에 담보로 제공하고 대출을 받는 경우 주로 이용되는 상품인데요.
시행사로서는 부동산 개발과정에서 발생된 PF 대출금을 상환하기 위해 울며 겨자 먹기로 분양하고 남은 호실을 담보로 제공하고 돈을 차입하여 PF 자금을 상환할 수밖에 없기 때문에 많이 이용되고 있습니다. 요즘은 미분양대출도 원칙적으로 취급이 원칙적으로 제한되었고, 전제 호실의 70%이상이 분양, 임대가 완료되었거나 LTV(담도인정비용) 이 50%이하인 경우에만 대출이 실행되고 있어 사실상 많이 줄기는 했습니다.
위와 같은 상품이 실행되려면 신탁사에서 시행사로 소유권이전등기가 경료 되어야 하고, 이 과정에서 시행사가 신탁계약 종료로 인하여 신탁사에 대한 소유권이전등기청구권을 가지게 됩니다. 이 때 시행사에 대한 채권자가 시행사가 신탁사에 대하여 가지는 소유권이전등기 청구권을 가압류한다면 채권회수와 관련하여 상당한 협상력을 가지게 됨은 너무도 자명한 일일 것입니다.
상대방에게 재산이 있다는 추측과 실제 집행할 수 있는 재산은 구분해야 합니다. 명의와 우선순위, 제3채무자의 존재를 확인한 뒤 보전처분의 비용과 회수 가능성을 함께 따져야 하는데요.
쟁점 및 혜안의 대처
상대방의 항변은 문장별로 나누고, 각 주장에 대응하는 계약자료와 거래 기록을 맞췄습니다.
혜안은 채무자가 시행중인 부동산 개발 사업을 면밀히 검토한 후, 생각보다 분양률이 저조하지 않는 사실을 확인한 후 시행사가 미분양 호실에 대한 담보대출을 계획할 가능성이 있다고 판단하여 시행사가 신탁사에 대하여 신탁계약 종료로 인한 소유권이전등기청구권을 가압류 하였습니다.
이와 함께 채권추심 전문가들의 끈질긴 협의를 통해 시행사와 미분양담보대출이 실행 후 일부 채권을 우선 변제하는 조건으로 협의를 완성한 후 가압류를 취하하는 방법으로 채권의 대부분을 회수할 수 있었습니다.
자료를 검토할 때에는 계약의 성립, 의무 이행, 지급기일, 현재 잔액을 순서대로 확인합니다. 각 단계가 이어져야 상대방의 부인이나 상계 주장에도 흔들리지 않는 청구 구조를 만들 수 있습니다.
결과 및 사건의 의의
자칫 형식적으로 사건을 진행하면, 소송과 긴 시간의 다툼을 피할 수 없는 상황이었는데요. 상황을 형식적으로 받아들이지 않고, 필요한 조치와 채무자에 대한 협의를 통하여 보다
신속하게 대부분의 금액을 회수할 수 있었던 사건이었습니다. 비단 부동산 개발만이 아니라 채무자가 재산을 은닉하기 위해서 신탁제도를 활용하는 일이 발생하곤 합니다.
같은 유형의 사건이라도 계약 문구와 남아 있는 자료에 따라 판단은 달라집니다.
상대방이 일부 사실은 인정하면서 금액만 다투는지, 계약 자체를 부인하는지에 따라 필요한 증거가 달라집니다. 그래서 주장과 증거를 한꺼번에 늘어놓기보다 쟁점별로 맞춰보는 작업이 먼저입니다.
만약 내 사건이라면?
- 상대방의 예금·급여·매출채권·부동산 등 집행 가능한 재산 단서가 있는지
- 계약 체결부터 현재까지의 독촉·답변·일부 변제 내역을 날짜순으로 정리했는지
- 변제기와 소멸시효, 다른 담보권자나 선행 압류의 존재를 확인했는지
- 상대방의 현재 주소와 사업장, 거래관계를 확인할 수 있는 자료가 있는지
- 청구하려는 금액의 발생 근거와 계산표를 상대방 주장과 대조했는지
우선 계약서와 송금·정산 자료, 상대방과 주고받은 연락을 원본 상태로 보관해 두세요. 가능한 절차와 회수 실익은 실제 채권관계와 재산 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
광고책임변호사: 신동호 변호사
비슷한 상황으로 고민 중이라면
현재 가지고 있는 자료를 기준으로 대응 방향을 확인해 보세요.같은 유형의 사건이라도 계약 내용과 확보된 증거, 상대방의 재산 상황에 따라 진행 방법이 달라질 수 있습니다.
상담 내용과 개인정보는 관련 법령과 내부 기준에 따라 보호됩니다.
