법무법인 혜안 | Lawfirm of Insight

업무 사례를 바탕으로 개인정보보호를 위해 일부 각색한 사례입니다.

사건 개요

건물을 돌려받거나 보증금을 반환받는 과정에서는 계약서 한 장보다 실제 이행 기록이 더 중요한 경우가 많습니다. 차임 입금내역과 통지 기록, 현장 상태를 함께 봐야 하죠.

한 아파트의 임대인인 원고는 피고의 대리인을 통해 피고와 전세보증금 2억 원으로 임대차계약을 맺었으나, 피고들은 전세보증금을 1억8천만 원만 지급하였고 이에 원고와 지급하지 않는 나머지 보증금 2천만 원은 월세 20만 원의 지급으로 대신 하는 약정을 체결하였지만 그 역시 지급해주지 않은 상태에서 시간이 흘렀고, 묵시적 갱신까지 이루어진 상태였음.

이후 원고는 피고들과 합의에 의한 계약해지를 하였고 피고들은 명도합의 각서까지 작성해주어 놓고서도 열쇠를 넘겨주지 않은 채 건물을 인도해주지 않고 있었기에, 연체차임을 공제한 금액을 전세보증금 반환조로 공탁을 하였으며, 명도소송 및 연체차임청구 소송과 별개로 건물의 무단점유에 대한 부당이득반환청구소송을 제기하기에 이르렀음.

특히 명도 청구는 건물이나 토지를 현재 누가 점유하고 있는지부터 정확히 확인해야 합니다. 계약 상대방과 실제 점유자가 다르면 판결을 받아도 집행 단계에서 문제가 생길 수 있기 때문입니다.

쟁점 및 혜안의 대처

①열쇠를 넘겨주지 않고 그저 집을 비웠다는 피고의 일방적인 주장만으로 부당이득반환 의무의 발생요건인 사용·수익을 하지 않았다는 것이 인정되는지와 그에 대한 입증

②실제 임대차 계약을 맺은 피고 중 하나의 대리인이 점유를 하는 것이 피고의 대리인 이외에 피고에게도 점유로 인한 부당이득반환 의무를 지는지 또 점유가 아닌 점유보조자에 해당하는지, 만약 그러한 경우 부당이득반환의무를 지지 않는 것인지

소송 전 협의 가능성도 열어두되, 협의가 결렬될 경우 곧바로 제출할 수 있도록 계약서와 송금자료, 통지 내역을 정리했습니다.

①혜안은 우선 열쇠를 넘겨주지 않고 그저 집을 비웠다는 사실은 건물의 인도에 해당하지 않는다는 법리를 주장하였고 거주사실확인서 등을 통해 피고들 중 하나인 피고의 대리인이 거주를 하고 있다는 사실을 주장하였음

②피고의 대리인은 계약명의자인 피고의 점유보조자에 해당할 뿐이기 때문에 부당이득반환청구의 상대방이 될 수 없다는 주장을 하였으나 그들의 관계 등으로 보다 점유보조자가 아닌 점유자라는 법리를 주장

③공탁을 하는 경우 채권자 등에게 공탁사실을 통지하거나 상대방의 수령의사는 공탁의 유효성을 판단하는 요소가 될 수 없다는 대법원의 판례를 통하여 피고들의 동시이행항변권 주장에 대응을 하였음.

결과 및 사건의 의의

법원은 결국 부당이득금 약 3,600,000원을 지급하기로 하는 화해권고결정을 내리게 되었고 피고들은 이의를 제기하지 않아 확정이 되었으며 소송비용 및 집행비용확정절차까지 진행하여 비용을 회수하게 되었음.

상대방이 퇴거 의사를 밝혔더라도 실제 열쇠 반환과 시설 인도, 정산 합의가 끝났는지 확인해야 합니다. 마지막 단계까지 기록을 남겨야 후속 분쟁을 줄일 수 있죠.

만약 내 사건이라면?

1. 임대차계약서와 특약사항의 원본을 확인합니다.
2. 월별 차임 입금내역과 연체액을 날짜순으로 계산합니다.
3. 소송 중 점유 이전 가능성과 점유이전금지가처분 필요성을 검토합니다.
4. 보증금에서 공제할 차임·관리비·원상회복비를 구분합니다.

구체적인 대응은 계약 내용과 점유 상태, 확보된 자료에 따라 달라질 수 있습니다. 중요한 일정이 지나기 전에 현재 자료로 가능한 절차부터 확인해 보시기 바랍니다.

광고책임변호사: 신동호 변호사