법무법인 혜안 | Lawfirm of Insight

업무 사례를 바탕으로 개인정보보호를 위해 일부 각색한 사례입니다.

사건 개요

임대인과 임차인의 입장이 크게 엇갈리면 먼저 사건의 시간표를 만드는 것이 좋습니다. 계약 체결부터 분쟁 발생, 해지 통지와 현재 점유 상태를 순서대로 놓아야 빠진 쟁점을 찾을 수 있습니다.

2인의 원고들은 동업계약을 맺은 후 모텔영업을 하기 위해 한 건물에 보증금 2억 원의 조건으로 임대차계약을 맺었으며 이전 임차인에게 권리금 3500만 원을 지급하였는데 이미 선순위 근저당권자가 존재하고 있었던 탓에 추가적인 이 피고인 임대인들과 계약서를 작성할 때에 “권리관계 변동 및 물건에 중대한 하자 발생 시에 상호 통보키로 한다.”라는 특약을 하였음.

하지만 임대차계약을 맺은 약 3개월 밖에 지나지 않은 시점에서 피고들은 건물의 소유권을 자신들의 가족에게 이전시키고 두건의 추가적인 담보대출(사채)를 받았음에도 불구하고 원고들에게 아무런 통지를 하지 않았고, 소유권이 이전된 이후에도 건물을 담보로 고액의 대여금 채무를 부담하여 추후 경매가 될 가능성이 커졌으며, 경매가 되더라도 이미 선순위 담보권자가 있었던 탓에 보증금반환을 받기 어려울 수도 있는 상황에 처해지게 되었습니다.

뒤늦게 이 사실을 알게 된 원고들은 임대차계약해지와 함께 보증금반환을 청구하였으며 피고들이 영업을 위해 투자한 권리금 및 보수비용 등에 대한 손해배상을 청구하게 되었음.

계약 종료 사유가 있더라도 통지 방식과 도달 시점이 불분명하면 상대방이 계약이 계속되고 있다고 다툴 수 있습니다. 문자, 내용증명, 이메일과 통화 기록을 서로 맞춰보는 과정이 필요했습니다.

쟁점 및 혜안의 대처

①“권리관계 변동 및 물건에 중대한 하자 발생 시에 상호 통보키로 한다.” 라는 특약은 ‘소유자의 변동 및 추가 담보권 설정’의 사항도 통지를 해야 하는 것으로 인정되는지,

②그러한 특약 사항이 인정되지 않더라도 소유자 변동 등을 사유로 해지를 할 수 있는지,

점유관계가 바뀌거나 손해가 계속 늘어날 가능성까지 고려해 본안 청구와 보전·집행 절차의 순서를 함께 검토했습니다.

①혜안은 우선 내용증명을 발송해 계약해지 의사와 시점을 명확히 통지하였고 특약과 ‘임대인 지위양도가 있을 경우 임차인은 해지를 할 수 있다’고 판단한 대법원 판례를 바탕으로 피고들에 대하여 계약해지 및 보증금반환 청구소송, 손해배상청구소송을 제기하였음

②또한 소유권을 가족에게 넘기면서 실질적으로는 피고들이 사채업자로부터 고액의 담보대출을 추가적으로 받아 대항력이 없는 임차인들에게 보증금반환 의사가 없으면서도 임대차계약을 체결한 기망행위가 존재한다는 이유로 피고들을 사기죄로 형사고소 함

③임대차보증금과 손해배상청구권을 피보전채권으로 하여 부동산가압류를 신청함.

결과 및 사건의 의의

피고들과의 합의를 이끌어 내어 원고들의 청구 금액 전액 245,670,000원에 대하여 피고들의 비용으로 공증을 하기로 함.

계약 관계가 길수록 말로 합의한 내용이 많아지기 쉽습니다. 다만 법적 절차에서는 언제, 누가, 어떤 의사를 표시했는지가 자료로 확인되어야 합니다.

만약 내 사건이라면?

1. 임대차계약서와 특약사항의 원본을 확인합니다.
2. 해지·갱신거절 통지가 상대방에게 도달한 날짜를 정리합니다.
3. 현재 점유자와 실제 사용자를 현장 자료로 확인합니다.
4. 인도 제공 시점과 보증금 반환 요구일을 각각 특정합니다.

구체적인 대응은 계약 내용과 점유 상태, 확보된 자료에 따라 달라질 수 있습니다. 중요한 일정이 지나기 전에 현재 자료로 가능한 절차부터 확인해 보시기 바랍니다.

광고책임변호사: 신동호 변호사