법무법인 혜안 | Lawfirm of Insight

업무 사례를 바탕으로 개인정보보호를 위해 일부 각색한 사례입니다.

사건 개요

건물을 돌려받거나 보증금을 반환받는 과정에서는 계약서 한 장보다 실제 이행 기록이 더 중요한 경우가 많습니다. 차임 입금내역과 통지 기록, 현장 상태를 함께 봐야 하죠.

의뢰인은 약 6가구 정도가 거주할 수 있는 서울 근교의 주택을 낙찰을 받았고 사전에 낙찰을 받는 경우 떠안아야 하는 세입자들의 임대차보증금과 대항력 유지여부 등을 분석한 후 비교적 훌륭한 금액으로 낙찰을 받아 만족하고 있는 상태였습니다.

그런데 낙찰을 받은 후 건물에 의뢰인이 직접 가보니 기존에는 분명 세입자가 없었던 방에서 누군가가 짐을 들여놓고 버티며 자신은 임대차보증금 6천만 원에 월세 50만원으로 이곳에 살고 있는 것이니 자신이 나가길 원한다면 6천만 원을 내놓으라고 하는 상황이었습니다.

특히 명도 청구는 건물이나 토지를 현재 누가 점유하고 있는지부터 정확히 확인해야 합니다. 계약 상대방과 실제 점유자가 다르면 판결을 받아도 집행 단계에서 문제가 생길 수 있기 때문입니다.

쟁점 및 혜안의 대처

경매에서 낙찰된 건물의 전 소유자가 가족과 악의적으로 짜고 거짓 대항력을 주장하고 있는 사건으로 판단되었기 때문에 점유자가 대항력을 갖추고 있지 못한 ‘가장임차인’ 임을 밝혀 퇴거를 유도하는 것이 중요한 사건이었습니다.

소송 전 협의 가능성도 열어두되, 협의가 결렬될 경우 곧바로 제출할 수 있도록 계약서와 송금자료, 통지 내역을 정리했습니다.

우선 혜안은 점유자가 다가구주택은 특별히 호수를 나누어 이전신고를 하지 않는다는 점을 이용해 기존의 소유자와 가족들이 대항력을 허위로 주장하는 것이라고 판단한 후에 점유자에게 계약을 했다면 임차인임을 확인할 수 있는 임대차계약서를 보여 달라고 요구하여 확인한 후 경매기록을 통해 점유자와 가족관계에 있다는 점을 확인했습니다.

이후 신속하게 점유이전금지가처분 신청과 함께 점유자를 상대로 명도소송을 제기하였고 내용증명을 통해 이러한 행위는 명도소송으로 강제퇴거를 당할 수 있다는 점, 손해배상책임을 질 수 있는 점 그리고 사기죄로의 형사처벌 대상이 될 수 있다는 점을 알렸습니다.

결과 및 사건의 의의

명도소송이 제기된 이후 조정을 할 기회가 생겼는데 이때 점유자는 의뢰인 측에게 사과를 하고 싶다는 의견을 전달하였고 퇴거를 하기로 하는 내용으로 조정이 성립된 지 며칠 후 퇴거를 하였고 형사고소에 관한 내용으로 협의를 시도하여 위자료 명목으로 의뢰인에게 500만원을 지급받기로 하는 협의결과까지 이끌어 내었습니다.

상대방이 퇴거 의사를 밝혔더라도 실제 열쇠 반환과 시설 인도, 정산 합의가 끝났는지 확인해야 합니다. 마지막 단계까지 기록을 남겨야 후속 분쟁을 줄일 수 있죠.

만약 내 사건이라면?

1. 임대차계약서와 특약사항의 원본을 확인합니다.
2. 월별 차임 입금내역과 연체액을 날짜순으로 계산합니다.
3. 소송 중 점유 이전 가능성과 점유이전금지가처분 필요성을 검토합니다.
4. 보증금에서 공제할 차임·관리비·원상회복비를 구분합니다.

구체적인 대응은 계약 내용과 점유 상태, 확보된 자료에 따라 달라질 수 있습니다. 중요한 일정이 지나기 전에 현재 자료로 가능한 절차부터 확인해 보시기 바랍니다.

광고책임변호사: 신동호 변호사