법무법인 혜안 | Lawfirm of Insight

업무 사례를 바탕으로 개인정보보호를 위해 일부 각색한 사례입니다.

사건 개요

건물을 돌려받거나 보증금을 반환받는 과정에서는 계약서 한 장보다 실제 이행 기록이 더 중요한 경우가 많습니다. 차임 입금내역과 통지 기록, 현장 상태를 함께 봐야 하죠.

상가의 건물주인 의뢰인은 한 세입자와 장기간 동안 임대차계약을 맺고 갱신을 이어왔는데 이제는 재건축 등을 하기 위하여 계약해지를 하고 임대차보증금을 반환하려했지만 세입자는 의뢰인이 권리금 회수기회를 방해하였다는 이유로 퇴거를 거절하고 손해배상청구와 함께 영업시설 등을 매수하라는 부속물매수청구권까지 행사하며 버티고 있는 상태였습니다.

특히 명도 청구는 건물이나 토지를 현재 누가 점유하고 있는지부터 정확히 확인해야 합니다. 계약 상대방과 실제 점유자가 다르면 판결을 받아도 집행 단계에서 문제가 생길 수 있기 때문입니다.

쟁점 및 혜안의 대처

이 사건은 애초 상대방과 임대차계약을 맺을 때에 계약해지 후 정당하게 건물명도를 해주지 않는 경우 임대료의 2배를 손해배상하기로 하는 손해배상액의 예정을 약정하였는데 이것이 유요한지, 또 이에 대한 감액청구가정당한지가 문제되었고,

상대방은 의뢰인에게 권리금 회수기회방해를 이유로 손해배상청구의 반소를 제기하였는데 여기서 권리금을 회수한다는 목적으로 자신이 새로운 세입자를 주선하며 그와 권리금 계약서까지 쓰며 회수를 위한 노력을 다했다고 하였지만 실제 계약서에 기재된 계약금이 입금된 사실조차 없어 그것이 실질적으로 세입자를 주선한 것인지,

소송 전 협의 가능성도 열어두되, 협의가 결렬될 경우 곧바로 제출할 수 있도록 계약서와 송금자료, 통지 내역을 정리했습니다.

혜안은 일단 상대방을 퇴거시키기 위한 명도소송과 함께 계약서상에 기재된 위약금에 대한 손해배상청구를 하였고 상대방의 손해배상예정액의 감액청구는 장기간 동안 임대차계약을 유지시켜준 점과 시세에 비해 차임이 높지 않았던 점 등을 통해 반론을 제기하였습니다.

또한 권리금 회수기회방해에 의한 상대방의 반소청구에 대하여 표면적인 권리금 계약서만 작성하였을 뿐 실제 계약금이 입금되었다거나 계약시도를 위한 어떠한 행위를 한 점이 없다는 이유를 들어 반론을 제기했고 그러한 손해배상의무가 있다고 하더라도 임대차계약해지로 인한 건물 명도의무는 동시이행관계에 있지 않다고 항변하였습니다.

그리고 상대방이 영업을 위해 설치한 시설물들은 영업을 위해 설치한 특수한 시설물이기 때문에 부속물매수청구권의 대상이 되지 않는다는 법리를 주장하였습니다.

결과 및 사건의 의의

법원은 상대방의 명도의무와 위약금에 의한 손해배상지급의무를 인정하였고 그가 진지하게 세입자를 주선하는 방식으로 권리금 회수를 위한 노력을 다하지 않았다는 점을 들어 손해배상청구를 하는 반소를 기각하였으며 그가 영업을 위한 시설물은 부속물매수청구권 행사의 대상이 되지 않는 점을 인정하였습니다.

상대방이 퇴거 의사를 밝혔더라도 실제 열쇠 반환과 시설 인도, 정산 합의가 끝났는지 확인해야 합니다. 마지막 단계까지 기록을 남겨야 후속 분쟁을 줄일 수 있죠.

만약 내 사건이라면?

1. 임대차계약서와 특약사항의 원본을 확인합니다.
2. 월별 차임 입금내역과 연체액을 날짜순으로 계산합니다.
3. 현재 점유자와 실제 사용자를 현장 자료로 확인합니다.
4. 신규 임차인 주선 과정과 권리금 협의 기록을 보존합니다.

구체적인 대응은 계약 내용과 점유 상태, 확보된 자료에 따라 달라질 수 있습니다. 중요한 일정이 지나기 전에 현재 자료로 가능한 절차부터 확인해 보시기 바랍니다.

광고책임변호사: 신동호 변호사