법무법인 혜안 | Lawfirm of Insight

업무 사례를 바탕으로 개인정보보호를 위해 일부 각색한 사례입니다.

사건 개요

임대인과 임차인의 입장이 크게 엇갈리면 먼저 사건의 시간표를 만드는 것이 좋습니다. 계약 체결부터 분쟁 발생, 해지 통지와 현재 점유 상태를 순서대로 놓아야 빠진 쟁점을 찾을 수 있습니다.

의뢰인은 최근 젊은 층들이 많이 찾는 번화가로 새롭게 떠오르고 있는 수도권 상권에 상가건물을 오래 전부터 소유하고 있었고 이를 임차인 당사자에게 임대하였으며 지금까지 5년 동안 계속하여 묵시적 갱신을 하면서도 보증금이나 월세를 올려달라고 하지는 않았습니다.

하지만 갑작스럽게 의뢰인이 소유하고 있던 건물 주변이 명소로 부각되자 자신이 임차인 당사자로부터 받는 월세가 주변의 다른 건물들에 비해 턱없이 적었기 때문에 1년마다 월세를 올리는 방식으로 조정을 해보기 위하여 당사자에게 법정 한도인 월세의 5%를 올려달라고 하는 차임증액청구권을 행사하였습니다.

하지만 세입자 당사자는 “여태 아무런 말도 하지 않다가 왜 갑자기 올려달라고 하는 것이냐 난 못 올려주겠다” 라는 말로 반응을 한 탓에 황당했던 의뢰인은 이참에 계약기간이 만료되면 해지를 하기로 마음먹고 만료날짜 전 5개월이 된 시점에서 갱신거절의 뜻을 알렸습니다.

계약 종료 사유가 있더라도 통지 방식과 도달 시점이 불분명하면 상대방이 계약이 계속되고 있다고 다툴 수 있습니다. 문자, 내용증명, 이메일과 통화 기록을 서로 맞춰보는 과정이 필요했습니다.

쟁점 및 혜안의 대처

이 사건은 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기간인 5년을 경과한 상태에서 계약해지가 정당하게 되었음에도 나가지 않는 임차인을 강제퇴거 시킴과 함께 임대인의 차임증액청구권 행사를 하였음에도 그에 따라 지급을 하지 않았던 금액들을 함께 청구해야 했습니다.

점유관계가 바뀌거나 손해가 계속 늘어날 가능성까지 고려해 본안 청구와 보전·집행 절차의 순서를 함께 검토했습니다.

우선 계약해지가 된 사실을 입증한 후 명도소송으로 퇴거를 요청하였고 차임증액청구권 행사 후와 행사 전 월세의 차액의 합을 청구하였습니다.

결과 및 사건의 의의

의뢰인에게 유리한 판결을 받은 후 강제집행을 실시해 세입자를 최종적으로 내보내는데 마쳤고 증액된 금액을 기준으로 받지 못했던 월세의 차액은 세입자에게 돌려주어야 하는 임대차보증금에서 공제를 하기로 하였습니다.

계약 관계가 길수록 말로 합의한 내용이 많아지기 쉽습니다. 다만 법적 절차에서는 언제, 누가, 어떤 의사를 표시했는지가 자료로 확인되어야 합니다.

만약 내 사건이라면?

1. 임대차계약서와 특약사항의 원본을 확인합니다.
2. 월별 차임 입금내역과 연체액을 날짜순으로 계산합니다.
3. 현재 점유자와 실제 사용자를 현장 자료로 확인합니다.
4. 보증금에서 공제할 차임·관리비·원상회복비를 구분합니다.

구체적인 대응은 계약 내용과 점유 상태, 확보된 자료에 따라 달라질 수 있습니다. 중요한 일정이 지나기 전에 현재 자료로 가능한 절차부터 확인해 보시기 바랍니다.

광고책임변호사: 신동호 변호사