"변호사님, 매도인의 중대한 고지 의무 위반을 이유로 매매계약을 적법하게 취소했는데도, 상대방은 '이미 받은 매매대금은 다 써버려서 당장 돌려줄 돈이 없다'며 배째라 식으로 나옵니다. 당장 이사 갈 집 계약금을 정산해야 하는데, 매달 들어가는 금융 대출 이자 압박에 생계 마비까지 겹쳐 밤잠을 설치고 피가 말리는 심정입니다."

부동산 매매계약 해제 및 취소 후 매매대금을 돌려받지 못해 극심한 고통을 겪던 의뢰인이 법무법인 혜안의 문을 두드렸을 때 나누었던 첫 대화가 여전히 가슴을 울립니다.

의뢰인은 잔금 지급 후 건물에 입주하는 과정에서 매도인이 사전에 알리지 않은 치명적인 구조적 하자 및 불법 건축물 이행강제금 부과 내역을 확인했습니다. 이에 매매계약 취소 통지를 단행했으나, 매도인은 대금 반환을 차일피일 미루며 자금을 은닉하려는 정황을 보이고 있었습니다. 당장 신규 주거지 잔금 치르기 및 금융권 대출 상환 압박에 내몰린 의뢰인은 피말리는 고통 속에서 법률 조력을 요청하셨습니다.

20년간 수많은 부동산 분쟁과 채권회수 현장을 지켜본 변호사로서, 단순히 "소송을 제기해서 판결문부터 받읍시다"라는 일률적인 타협은 피해자에게 아무런 실익을 주지 못한다는 점을 잘 알고 있습니다. 승소 판결문을 받기까지 걸리는 수개월 동안 매도인이 부동산을 제3자에게 매각하거나 통장 잔고를 비워두면 승소 판결문은 한낱 종이조각에 불과해지기 때문입니다. 당사자 간 대립이 첨예하고 상대방이 자력을 은닉하려 할 때는, 상대방의 방어 논리를 사전에 차단하고 압박 수위를 단계별로 높이는 전략적 보전처분과 강제집행 접근이 필수적입니다.

본 사건에서 피고(매도인) 측은 예상을 벗어나지 않고 "원고가 계약 당시 이미 건물의 현황을 모두 확인하고 서명했으므로 고지 의무 위반이 아니며, 설령 계약이 취소된다 하더라도 이미 원고의 사용·수익에 따른 차임 상당액을 상계해야 하므로 당장 반환할 매매대금이 없다"는 전형적인 방어 논리를 들고 나왔습니다. 실무에서 매도인이 매매대금 반환을 피하기 위해 가장 흔하게 악용하는 핑계입니다.

법무법인 혜안은 피고 측의 주장을 무력화하고 의뢰인의 대금을 완벽히 회수하기 위해 세 가지 핵심 법리 장치를 가동했습니다.

첫째, 매도인의 중대한 고지 의무 위반(착오·사기 취소)과 원상회복 의무를 정밀 입증했습니다. 매매 계약 체결 당시 작성된 중개대상물 확인·설명서와 지자체의 건축물대장 및 위반건축물 단속 이력 데이터를 대조 분석하여, 매도인이 불법 증축에 따른 이행강제금 부과 사실을 의도적으로 은닉했음을 객관적 증거로 증명했습니다. 이를 통해 계약 취소에 따른 매도인의 원상회복 의무 및 매매대금 반환 의무가 적법하게 발생했음을 집요하게 파헤쳤습니다.

둘째, 피고의 차임 상당액 상계 주장을 완벽히 배척시켰습니다. 원고가 하자 발견 직후부터 실질적인 주거 사용을 하지 못했음을 현장 사진, 관리비 내역, 카카오톡 대화 기록 등으로 입증하여 피고의 동시이행 및 상계 항변을 무력화했습니다.

셋째, 가장 강력한 회수 전략인 판결 전 기습적인 '부동산 가압류 및 주거래 예금 계좌 압류'를 단행했습니다. 소송 제기와 동시에 피고 명의의 타 지역 부동산과 시중은행 계좌에 대한 사전 가압류 결정을 받아내어 피고의 자금줄을 전격 동결시켰습니다. 자금 집행이 막히자 당장 금융 신용도 하락 위기에 처한 피고 측은 심리적으로 크게 흔들릴 수밖에 없었습니다.

결과는 법무법인 혜안의 완승이었습니다. 법원은 피고의 상계 주장을 전부 배척하고, 매매대금 2억 8,000만 원 전액과 이에 대한 연 12%의 소송촉진 등에 관한 특례법상 지연손해금, 그리고 소송비용 전부를 피고가 부담하라는 판결을 내렸습니다. 사전 가압류로 자금길이 막히고 소송에서 완패한 피고 측은 결국 판결 확정 직후 지연손해금까지 포함하여 전액 상환했습니다. 절박했던 의뢰인은 비로소 피말리는 대금 분쟁에서 벗어나 정당한 권리를 완벽히 되찾았습니다.

[TIP] 매매대금 반환청구 소송 및 추심 전 반드시 체크해야 할 3가지

1. 매도인의 고지 의무 위반 및 하자 증거를 사전에 채록하세요

계약 취소 및 해제를 주장하기 위해서는 매도인의 기망 행위나 중대한 하자를 입증할 자료가 필수적입니다. 중개대상물 확인·설명서, 현장 사진, 지자체 건축물대장, 하자 관련 대화 녹취록 및 문자 내역을 사전에 확보해 두어야 합니다.

2. 소송 제기와 동시에 부동산·통장 가압류 등 보전처분을 선행하세요

소송에서 승소하더라도 상대방이 대금을 은닉하거나 부동산을 처분해 버리면 실질적인 회수가 어렵습니다. 소송 전이나 동시에 매도인 소유의 부동산이나 주거래 은행 계좌에 대한 가압류 조치를 선행하여 자산을 동결시키는 전략이 회수 성공률을 결정짓는 핵심이라는 점을 유념해야 합니다.

3. 소명 없는 상대방의 '차임 상계'나 '사용 이익' 주장을 차단하세요

매도인들은 계약 취소 시 세입자나 매수인이 거주했던 기간의 '차임 상당액'을 빼고 주겠다고 주장하는 경우가 많습니다. 하자 발생으로 인해 실질적으로 정상적인 사용·수익을 하지 못했다는 점을 입증하여 상대방의 핑계를 배척해야 합니다.

광고책임변호사 : 법무법인 혜안 신동호 변호사

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