법무법인 혜안 | Lawfirm of Insight

업무 사례를 바탕으로 개인정보보호를 위해 일부 각색한 사례입니다.

사건 개요

처음 확인할 것은 당사자의 말보다 계약과 지급 기록이었습니다.

당장 신규 임차인과 계약을 맺고 권리금 정산과 함께 인테리어 공사 잔금 정산 일정을 잡아두었는데, 만기일에 임차인이 인도하지 않으면 신규 계약이 파기되고 손해배상금에 매달 날아오는 금융권 이자 압박까지 겹쳐 밤잠을 설치며 하루하루 피가 말리는 심정입니다." 상가 임대차 현장에서는 계약 만료일이 도래하지 않았음에도 임차인이 명시적으로 퇴거 거부 의사를 밝히거나, 차임 연체 등으로 이미 계약 해지 사유가 발생했음에도 만기일 이후까지 점유를 고집하겠다고 악의적으로 맞서는 사례가 빈번하게 발생합니다.

당장 신규 임차인과의 계약 이행 및 시설 공사 일정, 금융권 이자 정산 압박에 내몰린 임대인 의뢰인은 타들어 가는 심정으로 법률 조력을 요청하셨습니다. 20년간 수많은 부동산 명도 및 집행 현장을 지켜본 변호사로서, 단순히 "계약 만료일까지 기다렸다가 그때 가서 명도소송을 제기합시다"라는 일률적인 접근은 임대인에게 아무런 실익을 주지 못한다는 점을 누구보다

계약 만료일 이후 소송을 시작하면 승소 판결문을 받기까지 수개월의 시간이 소요되며, 그동안 임대인은 신규 임차인을 받지 못해 발생하는 임대료 손실과 계약 파기에 따른 손해배상책임을 홀로 감당해야 하기 때문입니다. 본 사건에서 피고(임차인) 측은 예상을 벗어나지 않고 "아직 임대차 계약 기간이 도과하지 않았으므로 원고의 명도 청구는 청구의 요건을 갖추지 못해 부적법하며,원고가 주장하는 차임 연체액은 보증금에서 차감하면 그만이므로 만기 전 퇴거할 의무가 없다"는 전형적인 방어 논리를 들고 나왔습니다.

채권 사건에서는 “돈을 받지 못했다”는 사정만 적는 것으로는 부족합니다. 채권이 언제 어떤 계약에서 발생했는지, 의뢰인이 먼저 이행해야 할 의무를 마쳤는지, 상대방이 지급을 미룬 이유가 무엇인지가 자료로 이어져야 합니다.

쟁점 및 혜안의 대처

소송부터 제기하기 전에 보전 필요성과 실제 회수 가능성을 함께 살폈습니다.

1. 임차인의 퇴거 거부 의사가 담긴 객관적 정황 증거를 사전에 확보하세요 "절대 나가지 않겠다"는 카카오톡 메시지, 통화 녹음, 내용증명 등의 서면 증거를 차곡차곡 정리해 두어야 합니다.

2. 3기 이상 차임 연체 등 적법한 계약 해지 통보 여부를 확인하세요 해지 의사 표시가 담긴 내용증명이 적법하게 도달했는지 확인해야 장래이행청구 및 명도 소송의 법정 승기를 잡을 수 있습니다.

3. 소송 제기와 동시에 '점유이전금지가처분'을 필수적으로 선행하세요 소송에서 승소하더라도 임차인이 소송 도중 제3자에게 점유를 넘겨버리면 기존 판결문으로 강제집행을 할 수 없게 됩니다.

반드시 소송 전이나 동시에 점유이전금지가처분을 단행하여 점유를 동결시키는 것이 실질적인 명도를 성공시키는 핵심 노하우라는 점을 기억해야 합니다.

공사대금은 계약금액만으로 확정되지 않는 경우가 많습니다. 추가 공사와 감액 합의, 공정률, 검수와 하자 통지, 기성금 지급 내역을 항목별로 나눠야 실제 청구액이 선명해집니다.

결과 및 사건의 의의

상대방의 자력과 선행 권리관계에 따라 회수 방식은 달라질 수 있습니다.

소송에서 이기는 것과 돈을 실제로 받는 것은 같은 단계가 아닙니다. 본안 청구를 준비할 때부터 판결 뒤 집행 대상과 상대방의 영업 구조를 함께 살피면 불필요한 시간 소모를 줄일 수 있습니다.

만약 내 사건이라면?

1. 계약서·견적서·기성내역과 실제 공정 완료 자료가 일치하는지
2. 검수·하자 통지와 보수비 주장에 객관적인 근거가 있는지
3. 임대차계약의 종료 사유와 해지 통지의 도달 시점이 확인되는지
4. 현재 점유자와 미납 차임·관리비·보증금 정산액이 특정되는지
5. 상대방의 예금·급여·매출채권·부동산 등 집행 가능한 재산 단서가 있는지

우선 계약서와 송금·정산 자료, 상대방과 주고받은 연락을 원본 상태로 보관해 두세요. 가능한 절차와 회수 실익은 실제 채권관계와 재산 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

광고책임변호사: 신동호 변호사