법무법인 혜안 | Lawfirm of Insight

업무 사례를 바탕으로 개인정보보호를 위해 일부 각색한 사례입니다.

사건 개요

같은 명도 사건처럼 보여도 계약 종료 사유와 점유 이전 여부에 따라 필요한 절차가 달라집니다. 이 업무기록에서도 사실관계와 증거를 나누어 확인하는 작업이 먼저였습니다.

한 아파트의 임대인인 원고는 피고의 대리인을 통해 피고와 전세보증금 2억 원으로 임대차계약을 맺었으나, 피고들은 전세보증금을 1억8천만 원만 지급하였고 이에 원고와 지급하지 않는 나머지 보증금 2천만 원은 월세 20만 원의 지급으로 대신 하는 약정을 체결하였지만 그 역시 지급해주지 않은 상태에서 시간이 흘렀고, 묵시적 갱신까지 이루어진 상태였음.

이후 원고는 피고들과 합의에 의한 계약해지를 하였고 피고들은 명도합의 각서까지 작성해주어 놓고서도 열쇠를 넘겨주지 않은 채 건물을 인도해주지 않고 있었기에, 연체차임을 공제한 금액을 전세보증금 반환조로 공탁을 하였으며, 명도소송 및 연체차임청구 소송과 별개로 건물의 무단점유에 대한 부당이득반환청구소송을 제기하기에 이르렀음.

금전 문제도 함께 얽혀 있었습니다. 미납 차임과 관리비, 보증금, 원상회복비는 발생 시점과 근거가 서로 달라 한꺼번에 계산하기보다 항목별 표로 나눠 확인했습니다.

쟁점 및 혜안의 대처

①열쇠를 넘겨주지 않고 그저 집을 비웠다는 피고의 일방적인 주장만으로 부당이득반환 의무의 발생요건인 사용·수익을 하지 않았다는 것이 인정되는지와 그에 대한 입증

②실제 임대차 계약을 맺은 피고 중 하나의 대리인이 점유를 하는 것이 피고의 대리인 이외에 피고에게도 점유로 인한 부당이득반환 의무를 지는지 또 점유가 아닌 점유보조자에 해당하는지, 만약 그러한 경우 부당이득반환의무를 지지 않는 것인지

혜안은 의뢰인이 보유한 자료를 날짜순으로 배열하고, 상대방 주장과 객관적인 기록이 어긋나는 부분을 따로 정리했습니다.

①혜안은 우선 열쇠를 넘겨주지 않고 그저 집을 비웠다는 사실은 건물의 인도에 해당하지 않는다는 법리를 주장하였고 거주사실확인서 등을 통해 피고들 중 하나인 피고의 대리인이 거주를 하고 있다는 사실을 주장하였음

②피고의 대리인은 계약명의자인 피고의 점유보조자에 해당할 뿐이기 때문에 부당이득반환청구의 상대방이 될 수 없다는 주장을 하였으나 그들의 관계 등으로 보다 점유보조자가 아닌 점유자라는 법리를 주장

③공탁을 하는 경우 채권자 등에게 공탁사실을 통지하거나 상대방의 수령의사는 공탁의 유효성을 판단하는 요소가 될 수 없다는 대법원의 판례를 통하여 피고들의 동시이행항변권 주장에 대응을 하였음.

결과 및 사건의 의의

법원은 결국 부당이득금 약 3,600,000원을 지급하기로 하는 화해권고결정을 내리게 되었고 피고들은 이의를 제기하지 않아 확정이 되었으며 소송비용 및 집행비용확정절차까지 진행하여 비용을 회수하게 되었음.

명도와 금전 정산은 서로 연결되어 있지만 쟁점은 구분해서 보아야 합니다. 인도 시점과 보증금·차임 계산 기준을 각각 특정하면 협의나 소송의 범위도 선명해집니다.

만약 내 사건이라면?

1. 임대차계약서와 특약사항의 원본을 확인합니다.
2. 월별 차임 입금내역과 연체액을 날짜순으로 계산합니다.
3. 소송 중 점유 이전 가능성과 점유이전금지가처분 필요성을 검토합니다.
4. 보증금에서 공제할 차임·관리비·원상회복비를 구분합니다.

구체적인 대응은 계약 내용과 점유 상태, 확보된 자료에 따라 달라질 수 있습니다. 중요한 일정이 지나기 전에 현재 자료로 가능한 절차부터 확인해 보시기 바랍니다.

광고책임변호사: 신동호 변호사