법무법인 혜안 | Lawfirm of Insight

※ 업무 사례를 바탕으로 개인정보보호를 위해 일부 각색한 사례입니다.

사건 개요

처음 확인할 것은 당사자의 말보다 계약과 지급 기록이었습니다.

의뢰인은 강남 요지에 위치한 상가건물 1층을 A씨에게 임대해 준 건물주였습니다. 그러나 A씨는 경기 불황을 핑계로 3기 이상의 임대료를 연체했고, 연체 누적액은 이미 임대보증금을 상쇄하여 초과한 상태였습니다.

의뢰인은 정식 내용증명으로 임대차 계약 해지를 통보하고 건물의 인도를 요구했으나 A씨는 태도를 돌변했습니다. A씨는 정산일이 도래했음에도 변제를 회피하려 법인 및 개인 예금 계좌의 잔고를 비워두고 제3자 명의로 매장 매출을 수령하며 법원 강제집행을 교묘히 무력화하려 했습니다.

심지어 "신규 임차인에게 권리금을 받기 전까지는 절대 나갈 수 없다. 지루한 일반 본안 소송을 오래 기다릴 여유가 없었던 의뢰인은 A씨의 무단 점유를 즉시 동결하고 손실을 최소화하고자 강남 부동산 전문 법무법인 혜안의 문을 두두리게 되었습니다.

채권 사건에서는 “돈을 받지 못했다”는 사정만 적는 것으로는 부족합니다. 채권이 언제 어떤 계약에서 발생했는지, 의뢰인이 먼저 이행해야 할 의무를 마쳤는지, 상대방이 지급을 미룬 이유가 무엇인지가 자료로 이어져야 합니다.

쟁점 및 혜안의 대처

소송부터 제기하기 전에 보전 필요성과 실제 회수 가능성을 함께 살폈습니다.

상가 임대료 연체로 인한 명도소송 실무에서 단순히 소장만 제출하고 판결을 기다리는 것은 채무자에게 명도 시간을 벌어주고 연체 손실을 극대화하는 회수 가능성을 낮출 수 있습니다. 강남 부동산 전문 변호사가 제시하는 손실 극소화 3가지 핵심 전략의 구체적인 쟁점은 다음과 같습니다.

전략 1: '점유이전금지가처분'의 적 선행 집행 : 명도소송 소장 접수와 동시에 반드시 점유이전금지가처분을 단행해야 합니다. 소송 도중 임차인이 제3자에게 무단으로 점유를 넘기면 승소 판결문을 받더라도 집행이 불가능해지는 치명적 변수를 사전 차단하는 구체적인 쟁점입니다.

전략 3: '상가임대차법상 권리금 회수 방해 배제' 법리 무력화 : 3기 이상 차임 연체 사실을 시계열로 정밀 입증하여 임차인의 권리금 회수 기회 주장 및 동시이행 항변권을 법리적으로 완전 파쇄하는 구체적인 쟁점입니다. "자신들은 경기 침체로 인한 일시적 차임 연체일 뿐이며, 임대인이 신규 임차인과의 권리금 양도양수를 방해했으므로 권리금 손해배상 채권과 연체 차임을 상계 처리해야 하여 건물을 비워줄 수 없다"라며 이의신청을 제출해 왔습니다.

아울러 무단 점유가 지속될 경우 '소송촉진 등에 관한 특례법'상 연 12%의 법정 지연손해금 과 월 상당의 부당이득금, 소송비용 일체를 A씨가 전액 부담해야 함을 서면으로 엄중히 압박했습니다.

임대차 분쟁은 계약 종료와 건물 인도, 보증금·차임 정산이 함께 움직입니다. 현재 점유자와 해지 통지의 도달 여부를 먼저 특정해야 판결 뒤 집행 과정에서 다시 문제가 생기지 않습니다.

결과 및 사건의 의의

검토·진행 결과

건물 즉시 인도, 연체 차임 전액 회수 및 소송비용 전액 부담 판결! 피고 A씨의 권리금 상계 및 이의신청 주장은 이유 없어 모두 기각되었습니다.

그 결과 법원은 피고 A씨는 즉시 의뢰인에게 대상 상가 건물을 인도하고, 미지급 연체 차임 및 부당이득금 원금 전액과 법정 지연손해금을 지급하라 는 판결을 선고했습니다. 혜안의 신속한 3가지 핵심 전략 덕분에 의뢰인은 본안 판결 확정 후 동결된 계좌에서 연체 차임을 전액 회수하고 건물의 점유를 회수하여 신규 임차인과의 계약을 성공적으로 이행할 수 있게 되었습니다.

상대방의 자력과 선행 권리관계에 따라 회수 방식은 달라질 수 있습니다.

소송에서 이기는 것과 돈을 실제로 받는 것은 같은 단계가 아닙니다. 본안 청구를 준비할 때부터 판결 뒤 집행 대상과 상대방의 영업 구조를 함께 살피면 불필요한 시간 소모를 줄일 수 있습니다.

만약 내 사건이라면?

• 임대차계약의 종료 사유와 해지 통지의 도달 시점이 확인되는지
• 현재 점유자와 미납 차임·관리비·보증금 정산액이 특정되는지
• 상대방의 예금·급여·매출채권·부동산 등 집행 가능한 재산 단서가 있는지
• 계약 체결부터 현재까지의 독촉·답변·일부 변제 내역을 날짜순으로 정리했는지
• 변제기와 소멸시효, 다른 담보권자나 선행 압류의 존재를 확인했는지

우선 계약서와 송금·정산 자료, 상대방과 주고받은 연락을 원본 상태로 보관해 두세요. 가능한 절차와 회수 실익은 실제 채권관계와 재산 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

광고책임변호사: 신동호 변호사