법무법인 혜안 | Lawfirm of Insight

업무 사례를 바탕으로 개인정보보호를 위해 일부 각색한 사례입니다.

사건 개요

임대인과 임차인의 입장이 크게 엇갈리면 먼저 사건의 시간표를 만드는 것이 좋습니다. 계약 체결부터 분쟁 발생, 해지 통지와 현재 점유 상태를 순서대로 놓아야 빠진 쟁점을 찾을 수 있습니다.

원고는 한 건물 옥탑방의 임차인이었던 당사자와 약 20년간 사실혼 관계였던 원고의 어머니 당사자의 아들이며 피고는 이 사건 건물의 소유자 겸 임대인이었습니다.

당사자는 이 사건 임대차계약을 맺을 당시 지병이 있어 원고와 당사자 그리고 피고가 함께 한 자리에서 계약서를 작성하였으며 임대차계약서의 특약사항에는 ‘임대차에 관한 모든 것을 원고에게 위임한다.’ 라는 내용을 기재했습니다.

또한 당사자는 원고와 자신의 성명과 주민등록번호, 휴대전화번호를 기재하며(주소는 기재 하지 않음) 자신이 사망하는 경우 임대차보증금 일체를 원고에게 위임하기로 하는 유언장을 작성하였습니다.

계약 종료 사유가 있더라도 통지 방식과 도달 시점이 불분명하면 상대방이 계약이 계속되고 있다고 다툴 수 있습니다. 문자, 내용증명, 이메일과 통화 기록을 서로 맞춰보는 과정이 필요했습니다.

쟁점 및 혜안의 대처

이 사건의 주요 쟁점으로, ①임대차계약서에 특약사항으로 기재한 ‘임대차에 관한 모든 것을 원고에게 위임한다.’ 라는 내용이 채권양도의 효력이 있는 지,②자필증서 유언장을 작성하기는 하였지만 주소지를 기재하지 않은 대신 주민등록번호를 기재한 것으로 유언장의 효력이 있는 지, ③피고와 당사자가 계약서를 작성할 당시 ‘임대차에 관한 모든 것을 원고에게 위임한다.’고 한 특약 사실이 제3자를 위한 계약에 해당하며 이에 따라 원고가 임대차보증금의 반환을 청구한 부분이 제3자를 위한 계약에 대한 수익의 의사를 표시한 것인지가 문제되었습니다.

점유관계가 바뀌거나 손해가 계속 늘어날 가능성까지 고려해 본안 청구와 보전·집행 절차의 순서를 함께 검토했습니다.

① 혜안은 우선 원고와 당사자, 당사자, 피고가 함께 임대차계약서를 작성할 당시 ‘임대차에 관한 모든 것을 원고에게 위임한다.’라는 특약사항을 기재한 것은 채권양도 계약이 이루어진 것이며 피고가 채권양도에 대한 ‘승인’을 한 것이라는 법리를,

② 주소를 기재하지 않은 자필증서 방식의 유언장에 대해서는 헌법재판소 판례{2011. 9. 29. 선고 2010헌바250, 456(병합)}를 통해 주민등록번호가 기재되어 있기 때문에 작성자의 인적 동일성을 확인하는데 아무런 문제가 없으며, 주소를 기재하지 않았다는 사정만으로 유언장의 효력을 부정할 수 없다는 하급심 판례(인천지방법원 1992. 10. 9 선고 91가합17999)를 통해 이 사건 유언장은 유효하다는 법리,

③ 당사자가 피고와 임대차계약서를 작성할 당시 특약사항에 ‘임대차에 관한 모든 것을 원고에게 위임한다.’는 내용을 기재한 것은 당사자와 피고가 제3자를 위한 계약을 체결한 것이며 이에 따라 원고가 임대차보증금 반환을 청구소송을 제기한 것은 그가 제3자를 위한 계약에 대한 수익의 의사표시를 한 것에 해당한다는 법리를 주장하였습니다.

결과 및 사건의 의의

1심 : 원고 승 / 승소가액 - 30,000,000 원

계약 관계가 길수록 말로 합의한 내용이 많아지기 쉽습니다. 다만 법적 절차에서는 언제, 누가, 어떤 의사를 표시했는지가 자료로 확인되어야 합니다.

만약 내 사건이라면?

1. 임대차계약서와 특약사항의 원본을 확인합니다.
2. 해지·갱신거절 통지가 상대방에게 도달한 날짜를 정리합니다.
3. 현재 점유자와 실제 사용자를 현장 자료로 확인합니다.
4. 인도 제공 시점과 보증금 반환 요구일을 각각 특정합니다.

구체적인 대응은 계약 내용과 점유 상태, 확보된 자료에 따라 달라질 수 있습니다. 중요한 일정이 지나기 전에 현재 자료로 가능한 절차부터 확인해 보시기 바랍니다.

광고책임변호사: 신동호 변호사