[ 사실관계 ]
의뢰인은 약 6가구 정도가 거주할 수 있는 서울 근교의 주택을 낙찰을 받았고 사전에 낙찰을 받는 경우 떠안아야 하는 세입자들의 임대차보증금과 대항력 유지여부 등을 분석한 후 비교적 훌륭한 금액으로 낙찰을 받아 만족하고 있는 상태였습니다.
그런데 낙찰을 받은 후 건물에 의뢰인이 직접 가보니 기존에는 분명 세입자가 없었던 방에서 누군가가 짐을 들여놓고 버티며 자신은 임대차보증금 6천만 원에 월세 50만원으로 이곳에 살고 있는 것이니 자신이 나가길 원한다면 6천만 원을 내놓으라고 하는 상황이었습니다.
[ 주요쟁점 ]
경매에서 낙찰된 건물의 전 소유자가 가족과 악의적으로 짜고 거짓 대항력을 주장하고 있는 사건으로 판단되었기 때문에 점유자가 대항력을 갖추고 있지 못한 ‘가장임차인’ 임을 밝혀 퇴거를 유도하는 것이 중요한 사건이었습니다.
[ 진행사항 ]
우선 본 법인은 점유자가 다가구주택은 특별히 호수를 나누어 이전신고를 하지 않는다는 점을 이용해 기존의 소유자와 가족들이 대항력을 허위로 주장하는 것이라고 판단한 후에 점유자에게 계약을 했다면 임차인임을 확인할 수 있는 임대차계약서를 보여 달라고 요구하여 확인한 후 경매기록을 통해 점유자와 가족관계에 있다는 점을 확인했습니다.
이후 신속하게 점유이전금지가처분 신청과 함께 점유자를 상대로 명도소송을 제기하였고 내용증명을 통해 이러한 행위는 명도소송으로 강제퇴거를 당할 수 있다는 점, 손해배상책임을 질 수 있는 점 그리고 사기죄로의 형사처벌 대상이 될 수 있다는 점을 알렸습니다.
[ 소송결과 ]
명도소송이 제기된 이후 조정을 할 기회가 생겼는데 이때 점유자는 의뢰인 측에게 사과를 하고 싶다는 의견을 전달하였고 퇴거를 하기로 하는 내용으로 조정이 성립된 지 며칠 후 퇴거를 하였고 형사고소에 관한 내용으로 협의를 시도하여 위자료 명목으로 의뢰인에게 500만원을 지급받기로 하는 협의결과까지 이끌어 내었습니다.
[ 평가 ]
이는 대항력을 갖추지 않았으면서도 이전신고의 허점 등을 이용한 점유자에 대한 권리분석을 신속하게 파악하여 소를 제기한 후 적절한 방법과 시기에 협의를 이끌어내어 목적을 달성한 것은 물론 피해보상까지 이끌어낸 사례였습니다.
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