법무법인 혜안 | Lawfirm of Insight

[ 사실관계 ]

상가의 건물주인 의뢰인은 한 세입자와 장기간 동안 임대차계약을 맺고 갱신을 이어왔는데 이제는 재건축 등을 하기 위하여 계약해지를 하고 임대차보증금을 반환하려했지만 세입자는 의뢰인이 권리금 회수기회를 방해하였다는 이유로 퇴거를 거절하고 손해배상청구와 함께 영업시설 등을 매수하라는 부속물매수청구권까지 행사하며 버티고 있는 상태였습니다.

[ 주요쟁점 ]

이 사건은 애초 상대방과 임대차계약을 맺을 때에 계약해지 후 정당하게 건물명도를 해주지 않는 경우 임대료의 2배를 손해배상하기로 하는 손해배상액의 예정을 약정하였는데 이것이 유요한지, 또 이에 대한 감액청구가정당한지가 문제되었고,

상대방은 의뢰인에게 권리금 회수기회방해를 이유로 손해배상청구의 반소를 제기하였는데 여기서 권리금을 회수한다는 목적으로 자신이 새로운 세입자를 주선하며 그와 권리금 계약서까지 쓰며 회수를 위한 노력을 다했다고 하였지만 실제 계약서에 기재된 계약금이 입금된 사실조차 없어 그것이 실질적으로 세입자를 주선한 것인지,

또한 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상의무와 계약해지 이후 세입자의 부동산인도의무가 동시이행관계에 있는지 그리고 상대방이 영업을 하기 위해 설치한 시설물이 부속물매수청구권 행사의 대상이 되는지가 중요했습니다.

[ 진행사항 ]

본 법인은 일단 상대방을 퇴거시키기 위한 명도소송과 함께 계약서상에 기재된 위약금에 대한 손해배상청구를 하였고 상대방의 손해배상예정액의 감액청구는 장기간 동안 임대차계약을 유지시켜준 점과 시세에 비해 차임이 높지 않았던 점 등을 통해 반론을 제기하였습니다.

또한 권리금 회수기회방해에 의한 상대방의 반소청구에 대하여 표면적인 권리금 계약서만 작성하였을 뿐 실제 계약금이 입금되었다거나 계약시도를 위한 어떠한 행위를 한 점이 없다는 이유를 들어 반론을 제기했고 그러한 손해배상의무가 있다고 하더라도 임대차계약해지로 인한 건물 명도의무는 동시이행관계에 있지 않다고 항변하였습니다.

그리고 상대방이 영업을 위해 설치한 시설물들은 영업을 위해 설치한 특수한 시설물이기 때문에 부속물매수청구권의 대상이 되지 않는다는 법리를 주장하였습니다.

[ 소송결과 ]

법원은 상대방의 명도의무와 위약금에 의한 손해배상지급의무를 인정하였고 그가 진지하게 세입자를 주선하는 방식으로 권리금 회수를 위한 노력을 다하지 않았다는 점을 들어 손해배상청구를 하는 반소를 기각하였으며 그가 영업을 위한 시설물은 부속물매수청구권 행사의 대상이 되지 않는 점을 인정하였습니다.

[ 평가 ]

이는 부동산 인도와 권리금 회수기회 방해해 따른 손해배상 문제, 부속물매수청구권, 손해배상액의 예정에 따른 손해배상, 연체차임청구 등이 종합적으로 엮였던 것으로 사실관계를 철저히 파악함과 함께 이를 잘 활용하였고,

이에 피고가 주장하는 권리금회수기회 방해, 동시이행항변권, 손해배상의무의 부존재 및 감액청구, 부속물매수청구권 등의 법리를 깨뜨린 결과 원고에게 자칫 불리할 수 있었던 사건임에도 모든 세부적인 결과에서 원고에게 유리한 결과를 이끌어낸 사례였습니다.