법무법인 혜안 | Lawfirm of Insight

[사실관계]

한 아파트의 임대인인 원고는 피고의 대리인을 통해 피고와 전세보증금 2억 원으로 임대차계약을 맺었으나, 피고들은 전세보증금을 1억8천만 원만 지급하였고 이에 원고와 지급하지 않는 나머지 보증금 2천만 원은 월세 20만 원의 지급으로 대신 하는 약정을 체결하였지만 그 역시 지급해주지 않은 상태에서 시간이 흘렀고, 묵시적 갱신까지 이루어진 상태였음.

이후 원고는 피고들과 합의에 의한 계약해지를 하였고 피고들은 명도합의 각서까지 작성해주어 놓고서도 열쇠를 넘겨주지 않은 채 건물을 인도해주지 않고 있었기에, 연체차임을 공제한 금액을 전세보증금 반환조로 공탁을 하였으며, 명도소송 및 연체차임청구 소송과 별개로 건물의 무단점유에 대한 부당이득반환청구소송을 제기하기에 이르렀음.

[주요쟁점(세부사항)]

①열쇠를 넘겨주지 않고 단순히 집을 비웠다는 피고의 일방적인 주장만으로 부당이득반환 의무의 발생요건인 사용·수익을 하지 않았다는 것이 인정되는지와 그에 대한 입증

②실제 임대차 계약을 맺은 피고 중 하나의 대리인이 점유를 하는 것이 피고의 대리인 이외에 피고에게도 점유로 인한 부당이득반환 의무를 지는지 또 점유가 아닌 점유보조자에 해당하는지, 만약 그러한 경우 부당이득반환의무를 지지 않는 것인지 

③보증금을 반환받지 못한 임차인이 점유를 하고 있는 상태라면 부당이득에 해당하지 않는 것인지

④공탁을 하고 공탁금의 수령권자인 피고에게 공탁 사실을 통지하지 않았더라도 피고의 동시이행항변권이 소멸되는지가 주로 문제되었습니다.

[진행사항]

①본 법인은 우선 열쇠를 넘겨주지 않고 단순히 집을 비웠다는 사실은 건물의 인도에 해당하지 않는다는 법리를 주장하였고 거주사실확인서 등을 통해 피고들 중 하나인 피고의 대리인이 거주를 하고 있다는 사실을 주장하였음

②피고의 대리인은 계약명의자인 피고의 점유보조자에 해당할 뿐이기 때문에 부당이득반환청구의 상대방이 될 수 없다는 주장을 하였으나 그들의 관계 등으로 보다 점유보조자가 아닌 점유자라는 법리를 주장

③공탁을 하는 경우 채권자 등에게 공탁사실을 통지하거나 상대방의 수령의사는 공탁의 유효성을 판단하는 요소가 될 수 없다는 대법원의 판례를 통하여 피고들의 동시이행항변권 주장에 대응을 하였음.

④추가로 부동산점유이전금지 가처분과 부당이득금을 피담보채권으로 하여 채권가압류 등도 함께 진행해서 원고의 손해를 최소화시키는 전략으로 다가감

[소송결과]

법원은 결국 부당이득금 약 3,600,000원을 지급하기로 하는 화해권고결정을 내리게 되었고 피고들은 이의를 제기하지 않아 확정이 되었으며 소송비용 및 집행비용확정절차까지 진행하여 비용을 회수하게 되었음.

[평 가]

본 사건은 철저한 현장조사 등을 통한 사실관계 입증과 증거확보 시도가 빛을 발했고 이를 활용하여 상대방의 주장에 대해 철저하게 대응을 한 끝에 피고들이 이의제기를 하지 않았던 것으로 생각되는 건이었고, 가압류나 가처분 및 비용청구절차 ,집행절차 등을 면밀히 활용해 원고들의 손해를 최소화시킬 수 있었던 사건이었음