매매계약 한 아파트 임차인이 계약갱신요구...대법 "잔금 이행 거절 사유"

= 서울 서초구 대법원. 2015.8.20/뉴스1

실거주 목적으로 아파트를 매매 계약을 체결했지만, 기존 세입자가 말을 바꿔 갑작스럽게 임대연장을 통보하면 입주하려던 매수인이 잔금지급을 거절할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다.

1일 법조계에 따르면 대법원 2부(주심 이동원 대법관)는 아파트 매수인 A씨가 매도인 B씨를 상대로 제기한 소유권이전등기 소송 상고심에서 원고 패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 인천지방법원으로 돌려보냈다.


대법원은 "원심은 B씨의 현실인도의무가 인정되지 않는다고 봐 A씨의 잔금지급 의무 이행거절이 부당하고 나아가 B씨의 계약 해제 항변이 유효하다고 판단했다"며 "이러한 판단에는 처분문서의 해석, 매매계약에서 매도인의 인도의무, 민법 제536조 제2항에서 정한 이른바 '불안의 항변권'에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다"고 밝혔다.

A씨는 2021년 1월 B씨와 11억원의 아파트 매매계약을 체결했다. 계약서상 부동산 인도일과 잔금 지급일은 2021년 4월로 결정했다.

이 아파트에는 2021년 10월19일 계약이 만료되는 세입자 C씨가 거주 중이었다. 매매계약 당시 C씨는 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다고 의사를 밝혔다. 그런데 C씨가 잔금지급일 직전에 갱신요구권을 행사해 2년 더 거주하겠다고 통보했다.


실거주할 목적으로 계약을 체결했던 A씨는 B씨가 C씨를 내보내야하는 계약상 의무를 위반했다며 잔금 지급을 거절했다. B씨는 이를 이유로 계약 해제 의사를 밝혔다.

A씨는 B씨에게 매매계약에 따른 소유권이전등기절차를 이행하라며 소송을 제기했다.

앞서 1·2심에서 재판부의 판단이 엇갈렸다.

1심은 B씨가 1억9000만원을 지급하는 동시에 소유권이전등기 절차를 이행하라며 A씨 일부 승소 판결했다.

재판부는 "A씨는 해당 인도의무를 이행받을 수 있는지가 현저히 불확실한 이상 B씨로부터 그 인도의무의 이행제공을 받을 때까지 반대급부인 잔금지급의무의 이행을 거절할 수 있다고 봄이 상당하다"고 했다.

2심에서는 결론이 뒤집혔다. 2심 재판부는 A씨가 잔금 지급 의무를 부당하게 이행하지 않았다며 B씨의 매매계약 해제가 적법하다고 판단해 원고 패소 판결했다.

2심 재판부는 "A씨와 B씨 사이에 A씨가 이 사건 아파트에 대한 소유권이전등기를 하면서 B씨와 세입자 사이의 임대차계약을 승계하고 해당 임대차계약에 따른 점유매개관계를 인수하기로 하는 특별한 약정이 있었다고 할 것"이라고 했다.

대법원은 원심과 다른 결론을 내렸다. 대법원은 "피고의 현실 인도 의무 이행이 곤란할 현저한 사정 변경이 생겼다고 볼 수 있다"며 "이로 인해 당초 계약 내용에 따른 A씨의 선이행 의무를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 됐다고 볼 여지가 있다"고 했다.

이어 "이 사정 변경은 B씨의 계약 해제권 행사까지 해소되지 않았다"며 "A씨의 잔금 지급 의무 이행 거절이 정당한 것은 아닌지, 그 결과 원고의 의무 불이행을 이유로 한 피고의 해제권 행사에 문제는 없는지 다시 심리할 필요가 있다"고 했다.

대법원 관계자는 "집주인에게 현실 인도 의무가 있다고 인정하고, 이보다 먼저 이행할 잔금 지급 의무를 매수인이 부담하는 상황에서 임차인이 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사한 경우 매수인의 잔금 지급 의무 이행 거절이 정당하다고 볼 여지가 있어 이를 이유로 매매계약을 해제하는 것은 적법하지 않다는 취지"라고 설명했다.