토지 소유자와 건물 소유자가 다른 경우 토지 소유자와 건물 소유자 사이에서는 법적 분쟁이 빈번하게 발생하게 되는데, 실무적으로 보면 관련 부동산소송 분쟁 중 가장 대표적인 것이 건물철거소송 및 토지인도청구소송이다.

실제 토지 소유자가 아닌 자로부터 토지를 임대차 기간을 정함이 없이 임차하였는데, 실제 토지 소유자가 토지 임차인이 건물을 건축하여 토지를 점유·사용함에 이의를 제기하지 않고 있다가, 추후 임대차계약을 중도해지하면서 토지 위에 있는 건물을 철거하고 토지를 인도하라는 소송을 제기하는 경우가 대표적인 사례가 될 수 있다.

이 경우 토지 임차인으로써는 임대차 기간 중 갑자기 토지 소유자로부터 임대차계약의 중도 해지를 당하게 된 것이라면 임대차계약의 갱신이 거절되어 임대차계약이 종료된 것으로 볼 수 있기 때문에 토지 임차인은 민법 제643조에 의거하여 토지 소유자를 상대로 하여 임차인이 건축한 건물을 매수하고 그 가액을 지급하라는 지상물매수청구의 반소를 제기하는 것이 가능할 수 있다.

토지 임차인의 지상물매수청구권은 경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로부터 임차인을 보호하기 위한 것으로, 원칙적으로는 임차권 소멸 당시의 토지 소유권을 가진 임대인을 상대로 행사할 수 있다. 다만, 차임연체 또는 동의 없는 전대 등 임차인의 귀책사유로 인해 토지 임대인이 계약을 중도해지하고 갱신거절을 한 경우라면 임차인에게 매수청구권이 없다(대법원 93다44104 판결)는 점에 주의해야 한다.

토지 소유자가 아닌 제3자가 토지 임대를 한 경우에 있어서는 제3자가 토지 소유자를 적법하게 대리하거나 토지 소유자가 제3자의 무권대리 행위를 추인하는 등으로 임대차계약의 효과가 토지 소유자에게 귀속되었다고 볼 수 있다면 토지 소유자가 임대인으로서 지상물매수청구권의 상대방이 될 수 있지만, 토지 소유자가 임대인의 지위를 승계하였다는 등의 특별한 사정이 없다면 임대인이 아닌 토지 소유자는 직접 지상물매수청구권의 상대방이 될 수는 없을 것(대법원 2014다72449, 72456 판결)이다.

토지 공유지분권자 사이에서도 건물철거 및 토지인도청구소송 분쟁이 발생할 수 있다. 수인이 공유하고 있는 토지의 일부 공유지분을 매수한 자가 다른 공유지분권자가 토지에 축조한 무허가 건물에 대해 건물철거 및 토지인도청구 소송을 제기하면, 이에 오랜 기간 건물을 축조한 공유지분권자가 점유취득시효를 주장하면서 법적 분쟁을 겪기도 한다.

다른 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관한 협의가 없었다고 하더라도 과반수의 지분을 가진 공유자는 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있기 때문에 공유 토지의 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하게 된다. 다만, 공유토지에 대한 사용·수익이 공유물의 기존의 모습에 본질적 변화를 일으켜 “관리”가 아닌 “처분”이나 “변경”의 정도에 이르는 것이어서는 안 될 것인데, 다수지분권자라고 하여 나대지에 새로이 건물을 무단으로 건축하는 것은 “관리”의 범위를 넘어서는 것이 될 수 있다.

법무법인 혜안 명도·임대차센터의 변호사는 “과반수의 공유지분을 가진 공유자가 토지 전체에 관하여 점유취득시효가 완성되었으나 아직 그 소유권이전등기를 경료하기 전이라면 공유토지에 관하여 점유취득시효가 완성된 후 취득시효 완성 당시의 공유자들 일부로부터 과반수에 미치지 못하는 소수 지분을 양수 취득한 제3자는 나머지 과반수 지분에 관하여 취득시효에 의한 소유권이전등기를 경료 받아 과반수 지분권자가 될 지위에 있는 시효취득자(점유자)에 대하여 지상 건물의 철거와 토지의 인도 등 점유배제를 청구할 수 없다(대법원 2000다33638 판결)고 할 것이다.”라고 설명하면서,

“한편, 토지 소유자의 건물 소유자에 대한 건물철거 및 토지인도청구소송이 권리남용에 해당하여 인정되지 않는 경우도 있을 수 있다. 다만, 지상 건물의 철거와 토지의 인도를 구하는 토지 소유자의 권리 행사가 권리의 남용에 해당하려면 주관적으로 그 권리행사의 목적이 오직 상대방에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있을 뿐이고, 권리를 행사하는 토지 소유자에게는 아무런 이익이 없는 경우이어야 하고, 객관적으로는 그 권리 행사가 사회질서에 위반된다고 볼 수 있어야 한다. 이와 같은 경우에 해당하지 않는다면 비록 권리행사에 의하여 권리행사자가 얻는 이익보다 상대방이 잃을 손해가 현저히 크다고 하여도 그러한 사정만으로는 이를 권리남용이라 할 수 없다. 어느 권리행사가 권리남용이 되는가의 여부는 각 개별적이고 구체적인 사안에 따라 판단하게 된다(대법원 2002다57935 판결).”라는 설명을 덧붙였다.