법무법인 혜안 | Lawfirm of Insight

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종종 발생하는 사례 혹은 질문으로써 자신은 정당한 채권자이니까 채무자의 물건이나 현금과 같은 각종 재산들을 직접 환수(환취)해 와서 채권추심을 하는 상황이 있습니다. 그러나 이러한 경우에는 오히려 상대방으로부터 절도죄나 공갈죄, 강도죄, 협박죄 등으로 형사고소를 당하여 합의를 위해서 어쩔 수 없이 채권추심을 포기하거나 합의금을 물어준다거나 벌금형 또는 실형까지 사는 경우도 있으므로 절대적으로 불법이라는 사실을 인지하여야 합니다. 결국 채무자의 재산을 강제로 빼앗아 올 수 있는 권리는 집행권원을 받아 합법적으로 강제집행을 하는 방법이 유일한 수단이라고 할 수 있으므로 이를 통한 채권추심 절차를 항상 기본적으로 염두에 두시는 것이 필요합니다.

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채권추심을 위한 민사소송이 가장 많은 소송비율을 차지하고 있음에도 여전히 채권추심에 대한 제대로 된 방법을 생각하지 않고 소송대리권 조차 가지지 못한 검색만 하여도 나오는 수많은 업체들이나 서류업무만을 진행할 자격이 있는 곳을 통하는 경우가 많습니다. 그러나 이러한 곳들은 소송대리권을 가지고서 전문적인 소송절차를 진행할 수 없기 때문에 변론에 대신 출석하여 변론을 진행해 줄 수도 없고 누구나 진행이 가능할 수 있는 지급명령이나 내용증명발송, 대면 독촉 등만을 진행하고 별다른 효과가 없는 경우에는 결국 제대로 된 소송절차를 통해 집행권원을 얻기 위한 이중의 비용만 소모되는 사례가 너무나도 많으므로 처음부터 전문적인 소송을 거치는 것이 오히려 괜한 손해를 피할 수 있는 방법이라고 할 수 있습니다.

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극단적인 상황인 경우 채권추심에 필요한 채무자의 책임재산이 존재하지 않는 등의 이유로 현실적인 문제에 봉착하여 채권추심이 어려운 경우가 있을 수 있는 것은 사실입니다. 하지만 대부분의 경우 소송절차와 집행절차에서 책임재산을 파악하기 위한 각종 제도적 절차와 저희만의 노하우를 활용한 절차를 밟게 되는 경우에는 채권추심에 필요한 책임재산들이 충분히 확보되는 경우가 대부분이었습니다. 결국 너무 사정이 어려워 채무변제를 하지 못하는 상황이라고 잡아떼던 채무자에 대해서 채권추심 절차를 밟다보면 충분히 채무변제를 할 수 있는 여력이 있는 경우가 대부분이었으므로 적절한 소송절차를 거친 후 압류 또는 압류 이후의 강제집행 절차를 통한다면 성공적으로 채권추심이 마무리 될 가능성이 훨씬 크다고 할 수 있으니 너무 큰 우려를 하지 않으셔도 될 것이므로 자신의 채권을 아깝게 방치하는 일이 없으시길 바랍니다.

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사실 아주 흔하게 받게 되는 질문 중 하나이기는 하지만 이것은 천편일률적으로 말씀을 드리기가 힘든 부분인 것이 사실입니다. 상대방의 인적사항이 확보되었는지, 또 입증자료는 어떠한 것들이 있는지, 법리적인 분쟁 사항이 얼마나 존재하는지, 송달이 얼마나 쉽게 이루어 졌는지, 채무자의 반박 정도는 어느 정도인지, 책임재산이 얼마나 확보 되고 또 은닉된 상태인지 등에 따라 크게 다를 수 있으며 또한 항소여부나 각 법원의 업무량과 당시의 사건 수들에 따라서도 그 기간은 예측이 어렵다고 할 수 있으며 이러한 이유로 인해 실제 채권추심이 마무리되기 까지는 짧게는 2개월 길게는 1년 또는 그 이상이 걸리는 등으로 그 사례마다 아주 다양하다고 할 수 있습니다. 소액심판의 경우 상대방이 특별히 이의제기를 하지 않으면 약 2개월 내에 집행권원(판결) 확보를 할 수 있지만 만일 상대방 인적사항 확인이 안 되어 각 종 사실조회를 거듭하거나 이의제기로 인한 재판 지연이 있는 경우 6개월에서 1년도 걸리며 상대방이 항소까지 하면 2년 이상의 시간도 걸리는데다가 집행권원 획득 후 강제집행이라는 절차를 거치게 되면 시간은 그 이상 길어질 수 있기 때문입니다. 무조건 빠른 기간으로 진행하여 놓치지 않을 수도 있었던 부분을 놓쳐서 손해를 보는 것 보다는 제대로 된 과정을 통해 성공적인 채권추심이 결국은 더욱 이득이 된다고 할 수 있으므로 전문가를 신뢰하고 과정을 지켜보시는 것이 좋다고 할 것입니다.

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법무법인 혜안의 부동산 상담센터입니다.
사행위취소소송은 경매와 밀접한 관련이 있습니다.

통상적으로 신용상태가 극도로 악화되어 경매가 진행이 불가피하다고 예상될 경우, 채권자는 이해관계에 있는 특정 채권자(형제, 자매, 친인척 등)에게 편파적으로 재산적 가치 있는 부동산에 근저당권을 설정하여 주고는, 부동산이 경매처분 되도록 방치하기 때문입니다.

이런 경우, 일반채권자로서는 경매의 배당절차에서 배당받을 가능성이 희박한 관계로 난감한 상황에 처해질 수 밖에 없는데, 선의의 입증책임이 수익자에게 있는 사해해행위 취소소송과 판결의 효력이 오직 그 소송의 당사자에게 미치는 배당이의 소송을 병합하여 제기한다면 의외의 결과를 가져 올 수 있으므로, 사해행위취소소송과 배당이의 소송을 병합하여 제기하는 것에 희망을 결어 봄직 합니다.

사해행위취소소송(형성의 소)은 그 판결이 확정됨으로써 비로소 권리변동의 효력이 발생하게 되므로 형성의 소와 이에 의하여 형성되는 법률관계를 전제로 하는 이행소송 등을 병합하여 제기할 수 없다고 할 것이지만( 대법원 1969. 12. 29. 선고 68다2425 판결 등 참조), 민법 제406조 제1항은 채권자가 사해행위의 취소와 원상회복을 법원에 청구할 수 있다고 규정함으로써 사해행위취소청구에는 그 취소를 전제로 하는 원상회복청구를 병합하여 제기할 수 있도록 허용하고 있습니다(대법원 2004. 1. 27. 선고 2003다6200 판결).

근저당권설정계약을 사해행위로서 취소하는 경우 경매절차가 진행되어 타인이 소유권을 취득하고 근저당권설정등기가 말소되었다면 원물반환이 불가능하므로 가액배상의 방법으로 원상회복을 명할 것이나, 채권자가 배당기일에 출석하여 수익자의 배당 부분에 대하여 이의를 하였다면, 그 채권자는 사해행위취소의 소와 병합하여 원상회복으로서 배당이의의 소를 제기할 수 있습니다(대법원 2004. 1. 27. 선고 2003다6200 판결).

특히 채무초과상태인 채무자가 기존 채무의 변제를 위하여 채권자와 근저당권설정계약을 체결하고 근저당권설정등기를 경료해 준 경우라면, 채무자가 아무리 기존 금전거래 내역을 들어 항변을 하더라도 채권자평등의 원칙에 비추어 사해행위라 판단될 가능성이 크고, 배당이의 판결의 효력은 오직 그 소송의 당사자에게 미치는 터라 배당이의의 소를 제기한 당해 채권자 이외의 다른 채권자의 존재를 고려할 필요 없이 그 채권자의 채권이 만족을 받지 못한 한도에서만 근저당권설정계약을 취소하고 그 한도에서만 수익자의 배당액을 삭제하여 당해 채권자의 배당액으로 경정하므로( 대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다41844 판결 참조), 사해행위취소소송과 배당이의소송을 병합하여 제기하는 것은 상상 이상으로 큰 효과를 볼 수 있습니다.

실제로 당 법무법인에서는 5년여 동안 채권을 회수하지 못하고 있던 의뢰인을 대리하여 사해행위취소소송과 배당이의소송을 병합하여 제기 한 결과 경매절차에서 수억원에 달하는 배당금 전액을 회수하는 좋은 결과를 이끌어 내기도 하였습니다.

이에 대한 문의가 있으시면 당법인으로 전화 주시기 바랍니다.

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공유물분할을 위한 경매도 소멸주의가 적용된다?

법원은 “유치권에 기한 경매신청시 매각조건에서 인수주의, 소멸주의에 따라 경매법원에서 소멸주의를 취하면 유치권에 의한 경매도 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 마찬가지로 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시되고 우선채권자뿐만 아니라 일반채권자의 배당요구도 허용되며, 유치권자는 일반채권자와 동일한 순위로 배당을 받을 수 있다고 봄이 상당하다”(대법원 2010마1059 판결)고 판시하고 있습니다.

매각 이후 유치권자의 지위는 유치권에 기한 경매에 따라 현금화가 이뤄지는 경우에는, 비록 유치권자의 채권이 모두 만족되지 못하더라도 해당 유치물에 대해 행사하던 유치권은 매각으로 완전히 소멸하게 된다. 따라서, 매각 이후 유치물에 대해 유치권자가 계속적으로 점유하게 되면 불법점유가 된다. 유치권자는 채권으로 간주되며 배당순위는 일반채권자와 동일 순위가 됩니다.

유치권자의 배당순위는 경매개시결정일이 되므로 선순위채권자 있다면 배당순위에 밀려 배당을 받지 못할수 있다. 그러나 유치권에 기한 경매를 신청해 절차가 진행 중에 다른 채권자가 강제경매나 임의경매를 신청하는 경우 유치권은 존속하게 되고 낙찰자에 대하여 유치권으로 대항할 수 있습니다.

법원은 “부동산에 관한 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차에서의 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있고, 유치권에 의한 경매절차는 목적물에 대하여 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 개시된 경우에는 정지되게 되므로, 유치권에 의한 경매절차가 정지된 상태에서 그 목적물에 대한 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 유치권에 의한 경매절차가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행된 경우와는 달리 그 유치권은 소멸하지 않는다고 봄이 상당하다”(대법원 2011다35593 판결)라고 판시해 이중경매 여부에 따라 유치권이 소멸되거나 인수가 됨을 유의해야 합니다.

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가계약금 돌려 받을 수 있나요?

가계약금을 계약금의 일부로 볼 것이냐? 단순히 계약을 하기 위한 약속으로 건너간 금원으로 볼 것이냐?에 따라 단순반환이냐, 배액상환이나 몰수 가능 여부는 달라진다고 할 것입니다.

당사자 사이에 의사가 완전히 합치되어 임대차에 관하여 임대차 기간, 목적물의 표시, 보증금 금액, 잔금일, 차임 등이 확정된 경우에는 비록 계약서 작성이 없는 경우라도 이는 의사의 합치 즉 계약이 이루어진 것으로 간주되어 계약금의 일부로 지급된 것이라 볼 수 있습니다.

이 경우는 임대인이 가계약을 이행하지 않으려고 한다면 원금에 덧붙여 손해배상액을 별도로 지불하여야 할 것이며, 임차인이 가계약을 이행하지 않으려면 가계약금의 반환을 요구하지 못하고 가계약금을 포기해야 합니다.

이와 다르게 당사자 사이에 이런 의사의 합치가 이루어지지 않은 단순 보관금의 형태라면 양 당사자는 가계약금으로 지급된 금원을 돌려주고 처음부터 가계약금의 지급이 없었던 상태로 돌려놓으면 됩니다.

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불법건축물거래와 중개업자의 확인설명의무?

서울중앙지방법원 2012. 4. 13.선고 2010가합60252 손해배상청구 사건

1. 기초사실

가. 매매계약 체결

원고들은 2008. 9. 5. 공인중개사 피고 이00과 그의 중개보조원 피고 박00의 중개로 별지 목록 1 기재 주택(이하 ‘401호’라 한다)을 이공0(등기부상 소유자), 박수0(실소유자)으로부터 매수하고, 2008. 9. 6.(매매계약서에는 계약 체결일이 2008. 9. 5.로 기재되어 있다) 피고 이00, 박00의 중개로 별지 목록 2 기재 주택(이하 ‘501호’라 하고, 401호, 501호를 합하여 ‘이 사건 각 주택’이라 한다)을 이공0, 박수0으로부터 매수하였다.

나. 소유권이전등기 및 소유권이전청구권가등기 경료

1) 원고들은 401호에 관하여 위 매매계약을 원인으로 하여 서울동부지방법원 송파등기소 2008. 10. 22. 접수 제74795호로 각 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.

2) 원고들은 501호에 관하여 2008. 9. 5. 매매예약을 원인으로 하여 같은 등기소 2008. 10. 22. 접수 제74793호로 각 1/2지분에 관하여 소유권이전청구권가등기를 마쳤다(원고들은 501호를 전매할 생각으로 소유권이전등기를 마치지 않았다).

다. 이 사건 각 주택의 면적 및 401호에 대한 이행강제금 부과

1) 401호는 사용승인받은 면적이 53.3㎡이고, 무단증축된 면적이 55.38㎡이며, 501호는 사용승인받은 면적이 31.36㎡이고, 무단증축 면적이 21.94㎡이다.

2) 송파구는 2008. 11. 21. 원고들에게 401호가 위와 같이 건축법 위반(무단증축) 건축물에 해당되므로 그 위반사항을 시정할 것을 계고하는 1차 안내장을 발송하였고, 위 안내장은 그 무렵 원고들에게 송달되었다.

3) 송파구는 2008. 11. 21. 이공0에게 501호가 위와 같이 건축법 위반 건축물(무단증축)에 해당되므로 그 위반사항을 시정할 것을 재차 독촉하는 2차 안내장을 발송하였다.

4) 401호에 관하여는 2009. 3. 23., 501호에 관하여는 2009. 1. 12. 집합건축물대장에 위 건축법 위반 사실이 등록되었다.

5) 위와 같은 무단증축으로 401호에 대하여 2009년에는 12,580,750원, 2010년에는 12,349,740원, 2011년에는 13,429,650원의 이행강제금이 부과되었고, 501호에 대하여 2009년에는 4,108,440원, 2010년에는 3,914,090원의 이행강제금이 부과되었다.

라. 원고들의 박수0, 이공0에 대한 소송

원고들은 박수0, 이공0를 상대로 ‘이 사건 각 주택이 불법 건축물로서 매년 20,000,000원 가량의 이행강제금이 부과되고 이 때문에 종전 소유명의인은 경찰조사까지 받은 적이 있음에도 이를 고지하지 않고 이 사건 각 주택을 원고들에게 매도하였다(기망)’는 이유로 매매계약을 취소하고 이에 따른 원상회복과 손해배상을 구하는 소를 제기하여(서울동부지방법원 2009가합929), ‘박수0, 이공0는 연대하여 원고들에게 536,265,000원을 지급하고, 401호에 관한 원고들 명의 소유권이전등기의 말소등기절차를 인수하라’는 판결을 선고받았다(박수0은 공시송달에 의한 판결, 이공0는 자백간주 판결).

2. 법원의 판단

부동산중개업자는 민법 제681조에 의하여 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있고, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라 한다) 제25조 제1항 제2호에 의하여 중개가 완성되기 전에 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용 제한사항을 확인하여 중개의뢰인에게 성실․정확하게 설명하여야 하며, 공인중개사법 제30조 제1항에 의하여 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

이 사건에 관하여 보건대, 401호는 사용승인 받은 면적의 2배를 넘는 면적으로 건축되었고, 501호도 사용승인 받은 면적의 1.7배에 달하는 면적으로 건축되었음은 앞서 본 바와 같고, 피고 박00 본인신문결과에 의하면 원고들에게 이 사건 각 주택을 소개한 피고 박00은 당시 부동산 중개업무에 2년 이상 종사한 경력을 가지고 있었던 사실을 인정할 수 있으므로, 위 인정사실에 비추어 보면 피고 박00으로서는 이 사건 각 주택의 무단증축 부분이 (구체적으로 몇 ㎡인지는 몰랐다고 하더라도) 상당히 넓다는 사실을 알 수 있었을 것으로 보이고, 그와 같은 상당히 넓은 면적이 무단증축되어 있는 부동산을 중개하는 사람으로서는 매수인에게 그러한 사실을 상세히 설명하고 무단증축된 부동산을 매수함으로써 받을 수 있는 불이익(즉, 철거명령, 이행강제금 부과 가능성 등)에 관하여 정확히 알려 줄 업무상 주의의무가 있다고 할 것인바, 을 제1, 2호증의 각 2의 각 기재, 피고 박00 본인신문결과 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 박00은 원고들에게 ‘이 사건 각 주택에 무단증축된 부분이 있다. 이행강제금을 일정 기간 내면 한시적으로 양성화된 사례가 있다’는 정도의 설명만을 한 사실을 인정할 수 있다.

비록 원고들이 이 사건 각 주택에 무단증축된 부분이 있다는 사실을 알면서도 이 사건 각 주택을 매수하였다고 하더라도 이러한 사정은 아래에서 보는 바와 같이 과실상계에서 고려될 수 있을 뿐이고 이로 인하여 중개인의 위 설명의무가 면제되는 것은 아니라고 할 것인바, 피고 박00에게는 중개행위를 함에 있어서 필요한 설명의무를 다하지 못한 과실이 있다고 봄이 상당하고, 중개보조원인 피고 박00의 중개행위는 공인중개사법 제15조 제2항에 의하여 고용인인 피고 이00의 행위로 간주되므로, 피고 이00, 박00은 각자 위 피고들의 과실로 인해 원고들이 입은 손해를 배상할 책임이 있다(원고의 과실은 50% 감안).

 

이 판결은, 법위반건축물이라는 사정을 매수인이나 임차인과 같은 권리취득자가 인지하고 거래를 했다면, 거래를 처분한 상대방에 대해서는 물론 거래를 중개한 중개업자에 대해서도 책임을 인정하는데 인색해온 그동안의 법원실무와도 다소 차이가 있다는데 의미가 있다.

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민법 제209조 제1항에 의한 유치권의 자력 탈환

불법한 타인의 행위로 점유자의 점유가 침탈된 경우에 실력으로 이를 탈환할 수 있는 권리를 말한다. 민법에서는 점유자는 그 점유를 부정히 침탈 또는 방해하는 행위에 대해서 자력으로 이를 방위할 수 있고 점유물이 침탈되었을 경우에는 부동산일 때에는 점유자는 침탈 후 즉시 가해자를 배제하여 이를 탈환할 수 있고 동산일 경우에는 점유자는 현장에서 또는 추적하여 가해자로부터 이를 탈환 할 수 있다고 하고 있다.

점유를 침탈 당한 후 자력으로 탈환한 경우는 매수인이 유치권을 주장하는 공사업자로부터 점유를 침탈당했다가 2일(48시간 내) 이내에 자력으로 탈환한 경우 또는 공사업자가 매수인으로부터 점유를 침탈당했다가 탈환한 경우, 민법 제209조 제1항의 자력탈환권의 범위를 벗어났다고 하더라도 불법점유는 아니라는 것이 판례입니다(수원지법 2009. 3. 13. 선고 2008나12917판결)

따라서 전자의 경우 매수인의 자력탈환행위는 정당한 권리 행사이므로 점유를 상실한 공사업자의 유치권은 상실한다.

반면 후자의 경우 매수인의 점유침탈행위가 부적법한 반면, 공사업자의 점유탈환은 자력탈환의 범위를 벗어난 것이라 하여도, 그 점유가 불법점유로 볼 수는 없으므로 유치권은 유지된다(부산고법 2007. 5. 31. 선고 2006나20726 판결)

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전소유자 당시의 채권자가 전소유자를 채무자로 하여 강제경매를 신청한 경우 전소유자에 대한 가압류는 낙찰로 소멸한다.

이 경우 배당분석은 가압류의 일반적인 경우와 달리 전소유자의 가압류권자가 가압류청구금액 범위내에서 먼저 배당을 받고, 그 남은 금액이 있는 경우에 그 금액을 현소유자에게 교부하는 것이 아니라 현소유자의 채권자인 현소유자에 대한 가압류권자 또는 저당권자에게 배당을 하게 된다. 그리고 가압류의 처분금지의 효력으로 인하여 전 소유자의 채권자가 강제경매를 신청한 경우 그 남은 금액이 있는 경우에 한해서 현 소유자의 가압류권자가 배당을 받을 수 있다. 왜냐하면 가압류의처분금지의 효력이 미치는 범위의 금액에 대해서 원칙적으로 배당에 참가할 수 없기 때문이다. 일반적으로 모든 가압류와 근저당권은 안분대방이 먼저 이루어지지만 이러한 경우에는 전 소유자의 선순위가압류권자에게 먼저 우선배당이 된다는 것이다. 이때 가압류처분금지의 효력이 미치는 범위의 금액이라 함은 가압류 결정당시의 청구금액이며 가압류결정당시의 청구금액을 넘어서는 이자와 소송비용채권을 배당받을 수는 없다.