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토지 소유자가 바뀌었는데... 부동산 점유취득시효 효력은
2022.01.15

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타인의 토지를 20년 이상 점유하면 점유취득시효를 완성해 바로 토지 소유권을 취득할 수 있는 것으로 알고 있는 분들이 적지 않은데 실제로는 시효를 완성하더라도 바로 토지의 소유권을 취득할 수 있는 것은 아니다.


시효를 완성한 점유자의 토지 소유권 취득은 반드시 본인의 명의로 소유권이전등기까지 완료해야만 하고, 어디까지나 시효 완성은 토지 소유자를 상대로 점유자가 소유권이전등기청구권을 취득하게 된다는 제한적인 의미만 있을 뿐이다.


만약 점유취득시효를 완성한 이후 토지 소유자가 변경된다면 점유취득시효의 효력은 어떻게 될까?


원칙적으로 시효취득자의 소유권이전등기청구권은 시효를 완성할 당시의 소유자에게만 주장할 수 있을 뿐이고, 시효 완성 후 소유자로부터 소유권이전등기를 가져오기 전, 가령 시효 완성 이후 소유자 측의 토지 매각으로 제3자가 토지 소유권을 취득하는 경우처럼 새로운 이해관계인이 생기면 점유자는 그 새 이해관계인을 상대로는 소유권을 주장할 수 없다.


따라서 점유자 측에서는 토지 소유자를 상대로 소유권이전등기청구소송을 제기하기 전에 부동산처분금지가처분조치를 통해 정당하게 취득한 권리를 법적으로 보호할 필요가 있는 것이다.


아울러 새로운 이해관계인이 생기기 전에 점유자가 소유자 측을 상대로 소유권이전등기청구소송을 제기해 토지 소유권을 가져오게 되면 특별한 사정이 없는 한 점유자는 원 토지 소유자의 소유권에 이뤄진 압류 또는 가압류, 저당권, 가등기 등의 법적인 제한에 영향받지 않는 온전한 소유권을 취득할 수 있게 된다.


법무법인혜안 부동산전문센터에 따르면, “시효기간을 완성하였더라도 점유자 앞으로 등기를 마치지 않으면 전 소유권에 붙어 있는 압류 또는 가압류, 저당권, 가등기 법적인 부담은 소멸되지 않는데, 만약 취득시효 완성 이후 소유권이전등기를 마치기 전에 압류 등이 이뤄졌다면 이 경우 특별한 사정이 없으면 점유자는 시효 취득으로 대항할 수 없으니 유의해야 한다.”고 한다.


이를 정리해보면 취득시효의 완성 전에 이해관계인이 생긴 경우 소유권취득의 효력은 점유를 개시한 때에 소급한다는 민법 제247조 제1항의 규정에 따라 시효 취득의 소급효가 그대로 인정될 수 있으나, 취득시효의 완성 후 소유권이전등기 전에 새 이해관계인 생긴 경우 시효 취득의 소급효는 제한되는 것이다.


결론적으로 20년 이상 토지를 점유해 부동산점유취득시효를 완성한 점유자는 소유권을 청구할 수 있는 권리가 발생하나 소유권을 가져오기도 전에 토지 소유자에게 변동이 발생하면 긴 세월에 거쳐 어렵게 확보한 권리를 잃을 수도 있으니 부동산처분금지가처분 및 소유권이전등기청구소송으로 신속하게 대응할 필요가 있다.


출처 : 글로벌에픽(http://www.globalepic.co.kr/)