상가임대차보호법 제15조에서는 이 법과 다른 내용으로 한 약정이 임차인에게 불리하다면 효력이 없다는 규정을 두고 있으며 상가권리금과 관련된 조항은 사실상 임차인을 보호하기 위한 내용으로 규정된 것이 대부분이고, 그러한 약정은 임차인이 상가권리금회수나 그와 관련한 손해배상을 청구하지 못하도록 하는 내용이기 때문에 그와 같은 약정은, 원칙적으로 무효에 해당한다.
따라서 원칙적으로는 상가권리금 등을 인정하지 않는다는 특약이 존재한다고 하더라도 기존세입자는 신규세입자와 권리금계약을 맺은 후 주선을 하는 방식으로 회수를 위한 노력을 다할 수 있고 만약 임대인의 방해를 받아 손해가 발생했다면 손해배상을 청구할 수가 있다.
그러나 그러한 약정이 무효에 해당하기 위해서는 임차인에게 불리한 것이라는 전제가 필요하기 때문에 만약 그러한 약정을 했다고 하더라도 결과적으로 임차인에게 불리하지 않은 것으로 판단되어 유요한 약정이 될 수가 있다.
물론 어떠한 경우에 임차인에게 불리하지 않은 것인지에 대한 세부적인 규정이나 대법원 판례 등이 구체적으로 존재하지 않고는 있지만, 여러 하급심 판례들에서는 권리금 배제약정이 임차인에게 꼭 불리하게 작용하지 않았다고 폭넓게 보아 특약이 유효하다는 것을 전제로 판단하는 경우들이 있다.
법무법인 혜안 명도임대차전담센터에 따르면, “하급심 판례의 경향은 주로 그러한 특약이 존재하는 경우에도, 임차인의 계약갱신청구권(처음의 계약기간을 포함하여 총 10년까지) 행사를 가능 기간 이후에도 장기간 계속하여 계약을 갱신해주었기에 상가권리금회수를 위한 충분한 기간이 주어진 경우였다면 배제 특약을 인정해주는 경우가 많다.”고 한다.
물론 이는 아직까지 완전하게 확립된 판례의 경향이라고 하기에는 사례가 많은 편이 아니므로 이러한 특약을 배제하고 상가권리금반환이나 그로 인한 손해배상을 청구하려는 임차인, 반대로 특약에 따라 불필요하게 권리금에 대한 부담을 떠안는 일을 피하고 임차인을 무사히 퇴거시키길 원하는 임대인, 그 어느 쪽이라도 충분한 사실관계 파악과 입증자료 확보 및 체계적인 법리적 분석을 시도해야 할 것이다.
시민일보 = 고수현 기자
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