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상가나 주택 건물에 대한 명도소송 하루라도 빨리 문제를 해결하려면
2020.01.20

임대차 계약이 만료되기 6개월 전~1개월 전 사이에 임차인이나 임대인 중에서 아무도 계약해지 통지를 하지 않는다면 묵시적 갱신이 되고,묵시적 갱신이 된 경우라면 임차인은 적어도 주택 2년, 상가 1년 동안의 계약기간을 주장할 수 있다.


때문에 임대인이 계획한 시기에 임차인을 내보내기 위해서는 위 기간 동안 계약갱신을 거절할 것이라는 통지를 확실하게 해야 한다.(물론 상가의 경우 임차인의 10년 동안의 계약갱신청구권이 우선 됨)


건물명도소송에서 이러한 해지통지를 한 사실에 대한 증거가 없어 패소를 한다거나 불필요하게 소송기간이 길어지는 경우를 간혹 볼 수 있기 때문에, 그에 대한 증거를 정확히 남기는 것이 좋으며, 이를 위해서는 가능한 한 내용증명우편을 통해 통지하는 것이 좋지만, 그것이 싫다면 최소한 전화통화 내용을 녹음에 놓는다거나 문자메시지 등을 통해 대화한 내용을 잘 보관하고 있을 필요가 있다.


그리고 승소하는 경우 직접적인 피고가 된 점유자 및 그와 동일시할 수 있는 동거가족 등에게까지만 판결의 효력이 미치기 때문에 판결 효력이 미치지 않는 자가 점유하는 경우 그를 강제로 내보내기 위해서는 다시 새로운 점유자를 상대로 판결을 받아야 한다.


극단적으로 보면 점유를 하는 자가 계속해서 바뀌는 경우 대책이 없을 수도 있기에, 이를 방지하려면 반드시 점유이전금지가처분신청을 선행하는 것이 중요하다.


하지만 꼭 명도소송이 아닌 적절한 압박을 통해 협상을 시도한다면 생각보다 쉽게 문제가 해결되는 경우도 많기 때문에, 소송 제기 전 혹은 소송 제기 이후에라도 보다 신속한 문제해결을 위한 협상의 가능성을 항상 열어둘 필요가 있다.


법무법인혜안 명도임대차전담센터의 변호사는 “가장 간편한 방법으로 현재 문제가 되는 사실과 법률적인 판단, 문제를 해결해주지 않을 경우 발생할 수 있는 배상의무나 비용의 소모, 강제집행 등의 가능성을 기재해 내용증명우편을 보내보는 것이 좋고, 상대방이 건물을 비워줄 의사는 있지만 단순히 개인 사정상 시간을 벌기 위한 목적이 전부인 경우 등이라면, 제소전화해절차를 통해 소송 없이 판결과 동일한 효력을 받는 것도 좋다.”고 이야기 한다.


또 판결이 내려진 이후에도 여전히 점유자는 퇴거를 해주지 않고 버티면서 제발 사정을 봐달라며 간곡한 요청을 하는 탓에 요청에 따라 어느 정도 시간을 주었음에도 약속을 지키지 않고 버티는 사례 또한 아주 많아 건물의 소유자는 추가적인 스트레스를 받게 될 수도 있다.


이러한 일을 피하기 위해서는 일단 강제집행도 신청한다고 해서 며칠 안으로 바로 진행되는 것은 아니란 점을 알아두는 것이 좋은데, 우선 신청이 되면 집행예고장을 한두 차례 보내고 그래도 반응이 없다면 집행기일을 잡아 진행하게 되며, 이 사이사이의 기간도 짧지는 않으므로, 만약 상대방이 시간적 여유를 달라는 요청을 하더라도 이러한 사실을 잘 설명해서 실제로 집행이 되기까지는 상당한 시간이 걸리니, 집행신청을 하지 않을 수는 없다는 뜻과 함께 집행비용을 부담해야 할 수 있다는 내용을 전달하는 것이 좋다.


진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr
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