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공유관계에서 벗어나기 위한 방법, 공유물분할청구소송
2019.07.08

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높은 매수 비용을 혼자서 감당하기 어려운 경우에는 공동출자를 하여 토지를 공유하게 되거나, 세금을 절약하기 위한 목적으로 토지를 공유하는 경우가 있다. 그러나 공유 토지의 경우 본인이 소유권을 가지고 있음에도 권리를 행사할 때에는 다른 공유자들의 동의를 받아야 하는 불편이 따른다. 

 

공유물의 관리행위는 기본적으로 공유자 지분의 과반수로 결정이 되기 때문에 정확히 1/2씩 공유지분을 가진 공유 토지의 경우에는 관리 문제로 공유자간 분쟁이 발생하게 되는데, 공유자간 분쟁은 분할을 통해 공유관계를 해소하면서 마무리 되는 것이 보통이다. 

 

공유 토지를 현재의 점유상태를 기준으로 분할할 수 있게 함으로써 토지에 대한 소유권행사와 토지의 이용에 따르는 불편을 해소하고 토지관리제도의 적정을 도모하기 위한 목적으로 제정된 공유토지분할에 관한 특례법[법률 제14710호 일부개정 2017. 03. 21. (한시법 2020.5.21까지 유효)]이 한시적으로 시행되고 있다.

 

현재 공유토지분할에 관한 특례법의 종료를 1년 남짓 남겨두고 있는 시점에서 전국의 각 지자체에서는 지자체 주민들이 특례 제도를 적극 활용할 수 있도록 독려하고 있는 상황으로, 특례법을 활용할 경우 다른 개별 법률에 저촉되어 분할하지 못했던 공유 토지를 특례법에 따른 간편한 절차에 따라 분할이 가능할 수 있다. 최소 분할면적 기준을 충족하지 못한 공유 토지 또는 건축물의 건폐율·용적률 산정에 지장을 주었던 공유 토지의 경우에도 특례법에 따라 분할이 가능할 수 있다. 

 

하지만 특례법에 따른 분할의 대상이 되는 토지는 공유토지(서로 인접한 여러 필지의 공유토지로서 각 필지의 공유자가 같은 토지를 포함)로서 공유자 총수의 3분의 1 이상이 그 지상에 건물을 소유하는 방법(제3자로 하여금 건물을 소유하게 하는 경우를 포함)으로 1년 이상 자기지분에 상당하는 토지부분을 특정하여 점유하고 있는 토지로 제한되어 있다. 

 

또한, 공유물분할의 소 또는 이에 준하는 소송에서 공유물분할 또는 이에 준하는 내용의 판결이 있었거나 이에 관한 소송이 법원에 계속 중인 토지와 민법 제268조제1항 단서에 따라 분할하지 아니할 것을 약정한 토지의 경우에는 적용대상에서 제외되어 특례법에 따른 분할이 불가능하다. 특례법이 적용되지 못하는 상황에서의 공유 토지에 대한 분할은 공유자간 협의를 통하거나, 협의가 이루어지지 못한 경우라면 공유물분할청구소송을 통해 공유관계를 해소할 수밖에 없다. 

 

법무법인혜안 부동산전문센터의 변호사는 “부동산투자 명목으로 가까운 지인들과 공동출자하여 공동명의로 토지를 구입하였다가 후회하는 경우를 많이 보게 된다. 주변지역이 개발되면서 토지 가격이 오르게 되는 경우 당장 토지를 처분하여 시세차익을 원하는 공유자와 추후 계속적인 가격 상승을 기대하면 그대로 두고 싶은 공유자 사이에서는 분쟁이 발생할 수밖에 없다. 부부공동명의 부동산에 대한 부부간의 법적 분쟁, 상속인들 간의 상속재산을 둘러싼 분쟁만큼이나 빈번한 것이 공유부동산에 대한 공유자간 법적 다툼이다. 공유부동산에 대한 법적 분쟁은 공유물분할청구소송의 형태로 진행되는 것이 보통이다.”라고 설명하면서, 

 

또한, “공유부동산의 공유자는 민법 제268조에 의해서 언제라도 다른 공유자들에게 공유부동산에 대한 분할을 청구할 수 있다. 공유자간 협의로 공유물분할이 마무리되는 경우도 있겠지만, 공유자 서로간의 의견에 차이가 발생하는 경우에는 분할협의는 실패로 돌아가게 된다. 공유물분할을 청구하고 분할방법에 대해서 공유자 사이에서 협의가 되지 못한 경우라면 공유자는 민법 제269조에 의해서 법원에 공유부동산의 분할을 청구할 수 있게 된다. 공유물분할청구 소송을 통해 공유관계에서 벗어날 수 있는 것이다. 

 

공유물분할의 방법은 현물분할이 원칙이 된다. 하지만 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있게 된다. 주의할 점은 공유물분할청구소송은 공동소송인과 상대방 사이에 판결의 합일확정을 요하는 고유필수적 공동소송이기 때문에, 분할을 청구하는 공유자가 원고가 되어 다른 공유자 전부를 공동피고로 해야 한다는 점이다.”라는 설명을 덧붙였다.

 

 

인터넷뉴스팀  news@gokorea.kr

 

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