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건물명도소송과 보증금반환의 동시이행 관계로 파생되는 다양한 분쟁들
2019.06.11

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이제 곧 장마철이 다가오고 있는 시점이다. 매년 장마철만 되면 건물에 대한 누수피해가 반복되곤 한다. 이에 장마철을 맞아 지방자치단체 최초로 서울시에서는 6월~7월 두 달간 임대인과 임차인 사이에서 발생할 수 있는 분쟁을 막기 위해 상가건물 누수 책임 소재 확인 서비스를 도입한다는 소식이다. 


임대건물을 둘러싼 임대인과 임차인 사이에서의 소송 중에는 특히 건물명도소송과 보증금반환 소송이 가장 많은 편이다. 임대차관계가 종료하게 되면 임대인의 보증금반환 채무와 임차인의 건물명도 의무는 동시이행 관계에 놓이게 되는데, 동시이행 관계에서 파생되는 분쟁 사례들은 매우 다양한 양상을 보이게 된다.


임대차계약이 종료하면서 발생된 임차인의 임차목적물반환 의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환 의무는 동시이행의 관계에 있게 되는데, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 왔다면 임대인이 임차인에게 보증금반환 의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도 의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행항변권을 상실하게 되었다는 점에 관하여 임대인의 주장·입증이 없는 한, 임차인의 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없기 때문에 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다(대법원 95다14664,14671 판결)고 할 것이다. 


건물을 매수하면서 건물 내 점포 임차인과 명도기한을 임대차기간 만료일까지로 하고 임차인이 임대보증금 전액을 반환받을 시에 건물을 명도하기로 하면서 임대인이 명도에 따른 이사비용을 선지급 하되, 임차인이 명도하지 않을 시 이사비용의 10배에 따른 배상을 청구하는 것에 합의한다는 취지의 약정을 하는 경우도 있다.


임차인이 임대차기간 만료일까지 건물을 명도하지 않을 경우 지급받은 이사비용의 10배를 지급하기로 한 약정은 건물매수인이 임차인에게 보증금반환 의무를 이행하거나 현실적인 이행의 제공을 하는 등의 사유로 임차인이 동시이행의 항변권을 상실하여 임차인의 점포에 대한 점유가 불법점유에 해당함을 전제로 발생하는 의무라고 볼 수 있다. 


만약 임차인에게 보증금을 반환하였다거나 현실적인 이행의 제공을 한 바가 없다면 임차인이 합의에서 정한 기한까지 점포를 명도하지 않았다고 하더라도 임차인의 점유를 불법점유라고 할 수 없고, 임차인은 합의에서 정한 위약금을 지급할 의무도 없다(대법원 2017다224630, 224647 판결)고 할 것이다. 


또한 매도인으로부터 건물을 매수하면서 매매대금 일부의 지급에 갈음하여 건물 임차인에 대한 임차보증금 반환채무를 인수한 경우에도 임대차가 종료되면 건물 매수인이 인수한 임차보증금반환 채무와 임차인의 건물명도 의무는 동시이행의 관계에 있게 되는데, 만약 건물명도와 동시이행관계에 있는 임차보증금을 변제공탁하면서 건물명도를 했다는 확인서를 첨부할 것을 반대급부조건으로 붙인 경우에는 변제공탁은 명도의 선이행을 조건으로 한 것이라고 볼 수밖에 없기 때문에 변제의 효력이 없다(대법원 91다27594 판결)는 점에 유의할 필요가 있겠다.


법무법인혜안 명도·임대차전담센터의 변호사는 “건물매수인이 아직 건물의 소유권을 취득하지 못한 채 매도인의 동의를 얻어 제3자에게 임대를 놓는 경우도 쉽게 찾아 볼 수 있다. 건물매수인은 아직 건물의 소유권을 취득하지 못하고 건물소유자에 대하여 매수인으로서 건물을 사용·수익할 수 있는 채권적 권리가 있음에 불과하게 되고, 건물소유자의 동의를 얻어 매수인(임대인)으로부터 건물을 임차한 임차인은 건물소유주에 대한 관계에서는 건물의 전차인과 흡사한 지위에 있게 된다"고 전했다.


만약 건물매수인이 매매대금을 지급하지 못하게 되면 건물소유자는 매수인(임대인)의 채무불이행으로 매매계약을 해제하고 임차인에게는 건물의 명도를 구하는 건물명도소송을 제기할 수 있다. 임대인의 동의 있는 전차인도 임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지되면 특단의 사정이 없는 한 임대인에 대해서 전차인의 전대인에 대한 권리를 주장할 수가 없고, 또한 임차인이 매매계약 건물에 대한 직접임차권을 취득했다고 보더라도 대항력을 갖추지 못한 상태에서는 건물 매매계약이 해제되어 소급적으로 실효되면 그 권리를 보호받을 수 없게 된다는 점에서 임차인의 건물명도의무와 매수인(임대인)의 보증금반환의무를 동시이행관계에 두는 것은 공평의 원칙에 반한다(대법원 90다카24939 판결).


또한 근저당권자가 담보로 제공된 건물의 담보가치를 조사할 당시에 대항력을 갖춘 임차인이 임대차 사실을 부인하고 임차인으로서의 권리를 주장하지 않겠다는 무상임대차 확인서를 작성해 준 이후 개시된 경매절차에 무상임대차 확인서가 제출되었다면 매수인 입장에서는 무상임대차 확인서의 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정하게 된다.


이런 경우에는 비록 매각물건명세서 등에 건물에 대한 대항력 있는 임대차 관계가 존재한다는 취지로 기재가 되었더라도, 임차인이 제3자인 매수인의 건물명도청구에 맞서 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수는 없다(대법원 2016다228215 판결).

 
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