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부동산 공유지분의 매수와 공유물분할청구소송
2018.12.27

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부동산 경매 사이트를 통해 경매 매물을 살펴보다 보면 온전한 전체 부동산 매물이 경매로 나오는 경우도 있지만, 부동산의 일부 공유지분이 경매로 나온 매물도 쉽게 찾아볼 수 있다. 
 
공유지분이 경매로 나온 경우에는 보통 감정가보다 훨씬 떨어진 금액으로 입찰가가 정해지는 경우가 흔하다. 다른 공유지분권자에게 우선매수청구권이 있기는 하지만, 일반적인 부동산 경매 매물보다 싸게 낙찰 받을 수 있다는 장점으로 인해 공유지분 경매 매물만 쫓아다니는 사람들도 많다.


◇ 부동산 1/2 공유지분을 취득했다면?

물려받은 아파트를 형제들이 공유하다가 경제사정이 어려워진 어느 한 형제의 지분만 경매로 나오는 경우도 많다. 아파트의 공유지분 1/2 지분만이 경매로 나온 아파트 입찰에 참여하여 낙찰 받아 1/2 공유지분을 취득한 경우를 생각해보자.
 
부동산 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로 결정이 된다. 과반수에 미치지 못하는 공유지분권자라도 공유물의 보존행위에 대해서는 공유가 각자가 할 수 있다. 과반수에 미치지 못하는 1/2 지분권자는 1/2을 초과하는 과반수 지분을 취득하기 못하였기 때문에 다른 1/2 지분권자와의 협의 없이는 부동산을 배타적으로 독점하여 사용할 수 없고, 임대차 등의 관리행위도 불가능하게 된다.
 
다른 공유자의 동의 없이 아파트를 처분하거나 변경할 수 없어 1/2 공유지분권자들 사이에서는 충돌이 발생할 수밖에 없다. 다른 공유자와 협의를 통해 지분 매수 등의 방법으로 공유관계를 해소시킬 수는 있겠지만 서로 이해관계가 달라 협의는 사실상 쉬운 일이 아닐 것이다. 


◇ 공유관계 해소 협의 실패했다면 다른 방법은?


공유지분권자 사이에서 공유관계 해소를 위한 협의에 실패한 경우라면 공유물분할 청구소송을 통해 공유관계를 해소할 수 있다. 만약 다른 1/2 공유지분권자가 아파트를 점유하여 단독으로 점유하고 있는 상태라면 월세의 1/2 비율에 상당하는 금액을 부당이득금으로 청구할 수도 있을 것이다.
 
공유물분할청구소송을 통한 공유물의 분할 방식은 원칙적으로 현물분할의 방식을 따르게 된다. 다만, 공유 부동산을 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 경우에는 공유물분할을 위한 경매를 통한 대금분할의 방식을 따를 수도 있다. 
 
법무법인 혜안 부동산전문센터의 곽정훈변호사는 “공유지분권자의 공유물분할의 문제는 지분경매를 통해 공유지분을 취득한 경우에도 문제가 되지만, 기획부동산을 통해 부동산의 일부 지분을 취득한 경우에도 같은 문제가 발생할 수 있다”는 설명이다.
 
또한, “기획부동산 업체들의 경우 토지를 싼 값에 사들여 검증되지도 않은 개발계획 등으로 투자자들을 유혹해 '지분 쪼개기 방식'으로 몇 배로 뻥튀기 된 비싼 가격으로 되파는 사례가 빈번하다. 기획부동산 업체를 통해 토지를 매입 후 나중에 등기부등본을 발급받아 보면 수십 명에서 수백 명에 이르는 공유지분권자가 존재한다는 사실을 확인하게 되는 경우도 있다”는 설명이다. 
 
덧붙여, “공유물분할청구소송은 공유자 전원이 재판에 참여해야 하는 고유필수적 공동소송(대법원 2003다44615 판결)이라서 기획부동산 업체를 통해 부동산의 공유지분을 취득한 경우 공유지분권자가 많은 탓에 권리관계가 복잡해져 실질적으로 공유관계 해소를 위한 공유물분할 청구소송을 이용하기 어려울 수 있으니 주의할 필요가 있다”고 전하고 있다.