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성공사례

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낙찰건물 상가임차인의 보증금반환청구 대응
2020.03.06

[사실관계]


피고는 법원경매를 통해 본 사건 부동산을 낙찰 받은 소유이며, 원고는 이 부동산에서 마트를 운영하고 있었던 임차인이었습니다. 


피고는 경매 상시 본 사건 부동산의 현황을 조사할 때에 원고의 마트는 사업자등록이 되어있기는 했었지만, 실질적으로는 영업을 하고 있지 않았으며, 사실상 폐업상태인 경우에는 대항력이 인정되지 않기 때문에 안심하고 낙찰을 받은 것입니다.


대항력이 인정되지 않는 경우에는 사업자등록이 되어있는 임차인이 보증금반환청구를 하더라도, 새롭게 건물의 소유자가 된 피고는 보증금반환에 대한 책임이 없기 때문이었습니다.


하지만 낙찰이 된 이후 원고는 피고를 상대로 임대차보증금반환청구소송을 제기하며, 대항력이 유지된다고 주장하였습니다.


이에 피고는 본 법인을 찾아서 응소를 하였습니다.


[주요쟁점(세부사항)]


본 사건에서는 원고가 실질적으로 영업을 하지 않고 있는 것이 맞는지 여부, 영업을 하고 있는 것이 아니어서 사실상 폐업상태라면 대항력이 유지되는지 여부가 쟁점이 되는 사안이었습니다.


[진행사항]


본 법인은 우선 피고가 제공한 여러 자료와 면밀한 현장조사를 통해 원고가 경매가 진행되기 이전부터 실질적으로 영업을 하고 있지 않고 있었다는 것을 입증하는데 주력했고, 대법원 판례를 바탕으로 대항력이 유지되지 않는다는 내용으로 반론을 펼쳤습니다.


[소송결과]


재판부는 원고가 경매 이전부터 실질적으로 영업장을 폐업한 상태였다는 사실관계를 인정하고, 이에 따라 대항력이 유지되지 않는 상태에서 피고가 건물을 낙찰받았기 때문에, 임대차보증금을 반환할 의무는 존재하지 않는다고 하여, 원고 패소판결을 내려주었습니다.


[평 가]


본 사건은 철저한 현장조사를 통해 상대방 영업장의 실질적인 폐업상태를 확실하게 입증한 한 후, 대항력이 인정되지 않는 다는 법리를 정리해서, 원고의 보증금반환청구가 기각되도록 할 수 있었던 사례였습니다.